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【日建設計×緑豊かなランドプラン】シティタワー大井町13階41㎡5,600万円台(予定)【坪単価約450万円】
2017-06-22

続けて、シティタワー大井町。

設計は日建設計、施工は西松建設です。
西品川一丁目地区市街地再開発事業はオフィスとの一体開発ゆえに分譲マンションとしては珍しく日建設計が起用されると認識していましたが、ここは低層階に事務所などが入るとはいえ基本的にはレジデンスですので、日建設計が携わるとは思っていませんでした(完全にノーマークでした(汗))。

スミフさんの高級賃貸であるラ・トゥールシリーズはオフィス一体のケースも多く日建設計が起用されることが多いのですが、こうした分譲タワーでの日建設計の起用は非常に限られており、設計面のパフォーマンスはさておき日建設計というネームバリューだけでも一定以上の評価ができる物件と言っても過言ではないでしょう。

スムログの川崎界隈で取り上げたクレッセント川崎タワーパークコート赤坂檜町ザ・タワーなど「オフィスビルとの一体開発でない単体の分譲タワマン」に日建設計が携わるケースは非常に稀なのです。

当物件の共用施設は高層階のスカイラウンジとパーティールームの他にはゲストルーム2室(総戸数635戸なら3室あっても良かったかな)がある程度であり、総戸数635戸の大規模タワーであることを考えると物足りない印象がありますが、近年のスミフさんの首都圏物件はいずれも同様の傾向にあり、今に始まったことではないので驚きはありません。そして、日建設計にも罪はありません(笑)。

なお、当物件のエントランスホールは二次元的なスケールは十分なものの、2層吹抜ではなく若干拍子抜けした感があります。大規模物件やタワマンなどでなくとも頻繁に2層吹抜を採用するのがスミフ流なのでかなり意外だったのですが、敷地東側道路は敷地西側道路よりも2m程度低くなっており、エントランスホールが設けられるメインエントランス側は土地が低い分、1階部分の階高を高く確保出来たことで「1.5層ぐらいの高さ」と出来たことが影響しているようです。

この価格帯及びスケールの大規模タワマンということを考えると物足りなさがあるのも事実ですが、シティタワー銀座東も価格帯及びスケールからするとかなりエントランス周りが寂しい造りとなっていたように、ひと昔前のスミフ湾岸タワマンの十八番でもあったスケール感抜群のエントランスはこのご時世においては少々ハードルが高いようです。
関西圏のスミフタワマンはここ最近も結構優雅な造りになっているので、もう少し頑張って欲しいんだけどなぁ…。

なお、当物件は「建物外」には大きな特長がありますね。空地率を約55%と高く出来ており、駐車場もタワー内部のタワーパーキングなので、敷地周囲に非常に豊富な緑を施すことが出来ています。メインエントランス側には約1,000㎡のフォレストパークを用意し、既存の緑とも相まってかなり奥行のある緑の空間が楽しめることでしょう。

このあたりには敷地面積6,200㎡超、総戸数635戸の大規模物件らしさを強く感じることが出来ますし、周囲の街並に与える影響も少なくないのではないでしょうか。

前回のシティタワー大井町

公式ホームページ
IMG_1742[1]
お部屋は41㎡の1LDK、東向き中住戸です。東方向は大井町駅付近まで行くとホテルなどの背の高い建物が立っているのですが、その手前は比較的背の低い建物が細々と立っているに過ぎないので、中層階以上であれば視界抜けも得られます。

間取り的には40㎡ちょっとの気持ち小粒な1LDKになりますが、都心部のタワマンの1LDKとしてはほどよさのある大きさでスミフ物件らしくプラン面の魅力も少なくないタイプとなります。

洋室の真東に柱があるため、スパンほど開口部が確保出来ていないのは当然残念ではあるのですが、柱がきれいにアウトフレーム化されたプランで玄関廊下もコンパクトに纏めているので有効面積は上々と言えます。
※玄関をクランクインでなく、共用廊下からLDまでをストレートにしてしまえば、現在の玄関下足スペースが丸々大きなシューズインに出来たので、その方がむしろ魅力的に感じる方もいるかもしれませんが、プライバシー面に考慮するのであればこの形がベストでしょう。

LDの入口付近にはやや中途半端なスペースが広がっているのが少々気にはなるのですが、畳数自体はLDK10畳超、洋室6畳超と十分な数字になっています。
キッチンがオープンタイプではないため、LDKとして空間的な広がりが若干得にくそうなのが懸念材料ではありますが、バルコニーに奥行があるのは好材料ですし、41㎡なりに上手に纏まっている印象はありますね。

坪単価は予定価格で約450万円。同じ東向き中住戸でも3LDKは坪単価370万円ほどなので、グロス価格の嵩まないコンパクトプランであることを加味してもかなり強気な設定となっている印象がありますね。40㎡台の1LDKタイプは少なめでエリア的にもニーズは旺盛かと思うので、このような値付けとなるのも分からんでもないですが、正式価格までにはもう少し下がるのでは???

管理費は303円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、また、コンシェルジュサービス、各階ゴミ置場、24時間有人管理も採用したマンションですので、リーズナブルな印象があります。首都圏のタワマンで同様のパフォーマンスだと320~330円台/㎡となるのが最も多いと思います。

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