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【バルコニーで専有面積を調整】ブラントン蔵前8階54㎡5,758万円【坪単価352万円】
2017-06-19

続けて、ブラントン蔵前。

設計はスタイレックス、施工は加賀田組です。
どちらも様々なデベロッパーの実績がありはしますが、特に明和地所のクリオシリーズでの実績が豊富な印象ですね。
ちなみに、同時期分譲の外観デザイン(特に開口部)にインパクトのあるブラントン神楽坂もスタイレックスが起用されています。

当物件は、そのブラントン神楽坂やブラントン第一弾でLDの小上がりとコンサバトリーがとっても個性的だったブラントン日本橋小伝馬町ほどのインパクトこそないのですが、ゆはり外観デザインに特長を持たせた物件で「単調な物件は供給しない」という西鉄さんの意思を確かに感じることができるものとなっています。

この物件、一見、バルコニー周りに異なるタイルを張って動きを出しているだけのように見えなくもないのですが、バルコニーの大半はガラス手摺であり、ガラス手摺を縁取るように格子状に白色系などのタイルが貼られています。

ガラス手摺はグレー系に塗装されているため、いわゆる順梁×ガラス手摺のマンションのように採光面は期待しにくいので、実用性には「?」が付いてしまう部分もあるかとは思いますが、なかなかに個性的な外観の物件になりそうですね。

こういった物件は実物を見るまでは判断しづらい部分もあるでしょうが、この界隈に相応しい「粋」なデザインで小規模物件ながらこの界隈ではかなり存在感のあるものになることでしょう。若干はありますがエリアのランドマークである大江戸タワーレジデンスとも共通点を感じるデザインとも言えるでしょうか。

前回のブラントン蔵前

公式ホームページ
IMG_1733[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南東向き中住戸です。中層階でも前建を超えてくるので日照だけでなくある程度の視界抜けも得ることが可能となります。

間取り的には、先ほどのプランと大差ない2LDKとしてはやや小ぶりな住宅ローン控除を念頭においた面積設定ということになるでしょう。

中住戸ということで角住戸ほど開口部を設けにくいことに配慮したのか、南東面はまずまずのスパンが確保されており、開口部幅も悪くないですね。

ただ、バルコニー周りからは当物件の難しさのある「ランドプラン」を感じずにはいられません。
両隣のプランはもっとバルコニーに奥行があることがこの間取り図からも分かると思うのですが、このプランはバルコニーの奥行がない、つまり、「バルコニーを小さくすることで専有部の面積を住宅ローン控除が適用できるギリギリまで大きくしている」という見方も出来るわけです。

当物件の敷地は歪であり、江戸通りに面していない部分に目一杯建物を設計した形なので、これ以上共用廊下を北西方向に移動させるわけにはいきません。そのため、このフロアの1フロア3戸がいずれも54~55㎡であることからも分かるように、バルコニーを削減することで専有面積(壁芯面積でおおよそ53㎡超ぐらい)を確保し、なんとか住宅ローン控除の適用範囲内にしているのでしょう。

ギリギリであっても住宅ローン控除の適用範囲内にすることは検討者にとっても大きなメリットとなるのでもちろん評価できる点ではあるのですが、この奥行のないバルコニー、というか、柱の食い込みはやはり残念ですね。

特に洋室2は4.1畳という広さしかないのでこの形状だと使い勝手が悪いですし、柱と共に梁が室内天井部に食い込むことで洋室2のウォールドアの方立てがかなり大きくなってしまっているのもいただけません。
窓際の下がり天高は2mを切っていますし、圧迫感もあります。

先ほどのプランなどと比べLDの入口付近のデッドスペースが少なく、中住戸らしい効率性は少なからず感じることが出来るプランではあるのですが、もうひと工夫あっても良かったかな。

なお、床暖房がLDのメイン部分と窓際の小さな部分の2つに分かれているのがなかなか面白いですね。冬場の天気の悪い日は窓際部分をつけるだけでも結構暖かいのかも。

坪単価は352万円。眺望が特別優れているわけではないですし、将来的に保証されているわけでもありませんが、駅出口まで約10mというポジションゆえにわりと立派な単価水準になっていますね。

低層階には20~30㎡台のさらにコンパクトなタイプも用意された物件でこれでも物件内では面積が広めなだけあって単価は控えめな方にはなっています。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、浴室フラットラインLED照明など、単価的には違和感のないものとなっています。

管理費は197円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、20~60㎡台の総戸数45戸というスケール感からするとかなりお安い印象です。
駐車場は全3台が平置で建物1階部分の平置となります。

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