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【もう少し面積が大きければ…】ブラントン神楽坂5階70㎡9,598万円【坪単価453万円】
2017-06-28

ブラントン神楽坂。

神楽坂駅徒歩5分、牛込神楽坂駅徒歩7分、飯田橋駅徒歩8分(東京メトロ及び都営線。JR線は徒歩11分)の7階建総戸数20戸のレジデンスです。

先日紹介したブラントン蔵前に次ぐ、西鉄のブラントン第三弾となる物件です。
第一弾のブラントン日本橋小伝馬町及びブラントン蔵前の駅徒歩1分ほどのインパクトこそありませんが、人気の高い神楽坂駅徒歩5分、飯田橋駅までも徒歩圏のポジションという良好なポジションに誕生します。

神楽坂トワイシアヒルサイドレジデンス及びパークコート神楽坂レゼリアのさらに北側となるいわゆる坂下物件なので、神楽坂駅や牛込神楽坂駅前の高台ポジションの物件と比べると高級感に欠ける立地ではあるのですが、駅徒歩5分圏内というのは悪くないでしょう。

敷地面積は400㎡弱という小規模物件ではありますが、北東角地に誕生する物件で小規模物件にしては開放感の高いランドプランと出来ている点も評価出来ますね。

公式ホームページ
IMG_1739[1]
お部屋は70㎡の3LDK、北東角住戸です。北側も東側もこの階では視界抜けがあるレベルではありませんが、この住戸と同じぐらいの高さの建物が中心となっているエリア、かつ、二方とも接道しているので、開放感は高いでしょう。

間取りはギリギリながら70㎡に乗せた3LDKです。まだまだ知名度が高いとは言えないブラントンシリーズですので(あまり面積を大きくすると販売価格が高くなりすぎて売るのに苦労する)、70㎡に乗せているだけでも一定の評価ができるわけですが、間取りとのバランスは正直微妙ですね。

次の記事で詳細を述べようと思いますが、当物件の北東角には外観上インパクトとなるコーナーサッシが採用されています。
先日、ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズでこのような柱位置のプランを紹介したばかりなのでそちらもご覧いただければと思いますが、この柱位置だとLD内のデッドスペースが大きすぎてこの広さのLD(つまりは、この専有面積の3LDK)ではアンバランスが生じてしまっているように思います。

コーナーサッシの導入は外観に与える好影響だけでなく、室内の開放感にもつながるのでむしろ評価できる材料ではあるのですが、入口付近にデッドスペースのある11畳ちょっとのLDでやることではないのかなと…。
80㎡超などのプランでやるのであれば、柱周りを除いても家具配置上問題とはなりませんが、この広さだとどうしても苦しさがあります。

なお、柱位置については、このガーデンズ東京王子の角住戸のように柱をオフセットするという選択肢も無きにしも非ずですし、タワマンのコーナーサッシで頻繁にみられるように両サイドの柱位置をもっと近づけることでコーナー部分の柱をなくすことも可能なはずなんですよね。
見ての通りバルコニーがあまり確保出来てない物件なので、バルコニーに柱を逃がすのが困難という事情もあるのだと思いますが…。

LD内の柱と柱と結ぶライン上の下がり天井高(梁部分)は2mを下回っている部分もありますし、コーナーサッシを採用したことで他の部分に少なからずシワ寄せが生じてしまっているのは否定出来ません。

ただ、窓際からは梁を排除できたことでハイサッシが採用出来ている点は大いに評価できますし、コーナーサッシだけでなく東面バルコニー側のほぼ全てをサッシとするという徹底した設計はとても潔く気持ちの良いものです。

梁の影響があるので、洋室3の方立ては大きくなっており、引き戸の開き幅が今一つなのは残念なのですが、ここまで徹底的に開口部を充実させている物件はそうそうありませんね。

70㎡ちょっとの角住戸ということを考えると玄関廊下はもっと短くして欲しかったとは思いますが、玄関位置的に仕方ない部分もありますし、ウォークスルークローゼットを採用し回遊動線を生み出すなど、開口部以外においてもなかなか個性あふれるプランですね。

ここまでのブラントンシリーズはデザインと間取りにひと工夫ある物件ばかりで、見ていて非常に楽しくなります。今後もこの調子、いや、さらにブラッシュアップしたデザイン・間取りの物件をぜひとも供給していただきたいものです。

坪単価は453万円。東五軒町界隈は近年供給が滞っていたので、近隣の分譲実績と比較するとかなり高く感じるという事情があります。近隣の同じく東五軒町アドレスのパークコート神楽坂レゼリア(平均坪単価約355万円)や西五軒町アドレスのクレヴィア神楽坂(平均坪単価約295万円)には類似点がありますが、いずれも2012年末からの分譲で今とは相場があまりにも違いすぎるのです…。

2012~2013年当時とは全く異なるお値段となるのは致し方ないことなのですが、当物件の平均は400万円を超えるぐらいの水準で、クレヴィアと比べると3割以上上昇した形となるので、ちょっと欲張り過ぎな印象はあるでしょうね。

【出色のコーナーサッシ×内廊下×ディスポーザー】ブラントン神楽坂4階55㎡6,798万円【坪単価406万円】 | topページへ戻る | 【この界隈の物件としては柱が良好】ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス2階70㎡7,898万円【坪単価372万円】

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