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【第三弾は全戸60㎡台の2LDK】プラウド日本橋人形町パサージュ14階66㎡9,499万円【坪単価478万円】
2017-06-21

プラウド日本橋人形町パサージュ。

人形町駅徒歩2分、水天宮前駅徒歩6分、馬喰横山駅、東日本橋駅及び浜町駅徒歩7分、小伝馬町駅徒歩8分、馬喰町駅徒歩9分、三越前駅徒歩12分の14階建総戸数39戸(非分譲住戸3戸含む)のレジデンスです。

プラウド人形町プラウド日本橋人形町ディアージュに続く人形町駅前連続供給の第三弾となります。ちなみに野村さんは2019年3月に完成予定の物件が富沢町に控えているので第四弾まではまず間違いなくありますね。

ディアージュの後半で既に息切れ感が生じている状況でしたので、この物件がどのようなパフォーマンスになるのか非常に興味深い思いで待っていたのですが、特筆すべき差別化要素は見当たりません。

ただ、プランとしては「全戸2LDK×60㎡台」ということで、見事なまでにプラウド人形町(3LDK中心、60㎡台の2LDKは1プランだけ)、プラウド日本橋人形町ディアージュ(50㎡台及び70~80㎡台のみ)との競合を避けた形となります。

野村さんは他デベよりも大きな面積帯を中心とした物件を提案することも少なくないので、前2物件よりも大き目の3LDKを中心とすることもあり得ない話ではなかったのでしょうが、当物件は周囲の建物との関係上、全戸北西向きというランドプランとなっており、芳しくない日照面を考えるとそのようにするのは得策ではなかったということでしょう。

ただ、全戸2LDKとは言え全戸60㎡台ともなると、50㎡台の2LDKに比べ価格(グロス)の嵩みが顕著で販売はけして楽ではないと思うので、このプランニングは意外ですらありますね。

住み替えを前提にしたディンクスよりもむしろ子供が独立した年配のご夫婦のみの資力ある世帯をターゲットとしたがゆえの60㎡台の2LDKなのかもしれませんが、そうだとすると日照の悪さがミスマッチなんですよね。

日中家にいることが少ないディンクスをターゲットとした50㎡台中盤の2LDKのニーズは少なからずあるでしょうし、現状の1フロア3戸(60㎡+62㎡+66㎡)を前提とするならば、「55㎡+62㎡+71㎡(3LDK)」の方が潰しが効いて良かったのではないかと思うわけです。

ホームページでは過去の供給事例を出して60㎡台の2LDKの希少性が謳われていますが、それってニーズが少ない(予算的な意味も含め)からなのではないかと思うのですが…。

当物件は全戸(非分譲を除いた36戸)を一括供給することに驚かされるのですが、まさか全戸即日完売とかないよね???
結局、郵政とは合意に至らなかったようで、そういった後押しもないこの市況感の中で全戸即日完売出来たら凄すぎますが…。

公式ホームページ
IMG_1735[1]
お部屋は66㎡の2LDK、北角住戸です。北東方向はプラウド人形町がありますが、北~北西にかけては比較的低い建物で構成されており、この上層階住戸からの視界は良好です。

間取り的には他の2つの60㎡ちょっとの2LDKプランに比べ結構差のあるプランで、65㎡超の2LDKというのはこのエリアに限らず近年ほとんど見かけることのないものです。

65㎡超というゆとりがあることで、LDKで15畳超、洋室が7畳超というワンランク上のゆとりは確かにあるのですが、3LDKに簡単にリフォームできるような専有部形状及び居室配置ではありませんし、住む人(お値段的に「住める人」の方が正しいかも…)を選んでしまうプランではあるでしょうね。

無理に3LDKなどとしていないがゆえに、柱の影響は比較的抑えられているとは思うのですが、角住戸ながら洋室1室がリビングインとなってしまっているのも疑問ですし、小さなバルコニーなどもやはり残念です。

ただ、北東側の足元付近からのダイレクトウィンドウは珍しく、洋室1室を行灯部屋としてまでLDの開口部を充実させている点は評価して良いでしょう。

坪単価は478万円。2階はわずかではありますが400万円を切る水準で、上層階は低層階の2割乗せという水準になります。
そこそこ単価差が設けられた物件にはなりますが、上層階にプレミアムプランなども設けられていて条件の良い住戸は600万円前後という価格水準だったディアージュに比べると物件内の単価差は小さく、市況の悪化をそれなりに加味した水準にはなっているようです。
ディアージュは平均坪単価約500万円だったので、それと比べるとかなり安く、プラウド人形町の平均坪単価約440万円よりも若干安いぐらいの水準となったようですね。

【ディスポーザーないとは…】プラウド日本橋人形町パサージュ2階60㎡6,999万円【坪単価383万円】 | topページへ戻る | 【こちらも駐車場100%×月額500円~】レーベン川崎小田一丁目2階66㎡4,598万円【坪単価232万円】

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