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プレシス文京江戸川橋【ひっさびさの2LDK以下中心のプレシス】45㎡5,298万円【坪単価389万円】
2017-07-03

プレシス文京江戸川橋。

江戸川橋駅徒歩2分、神楽坂駅徒歩10分の8階建総戸数37戸のレジデンスです。

神田川沿いのかなりの駅近物件となります。神田川沿いということは首都高も目の前ということであり、騒音等の影響は不可避でしょうが、南側は目白通りの先まで建物がないわけですし、駅近×日照という観点からするとかなり恵まれた立地と言えそうです。

なお、駅近で静かな環境とは言えないわけですから、コンパクトプランが中心となるのは何らおかしなことではないのですが、プレシスシリーズということを考えると少々意外だったというのは正直なところです。

一建設さんは2011年ぐらいから絶え間なく都心近郊でプレシスを供給し続けていますが、そもそも一建設さんはパワービルダーでありマンションにおいてもファミリーをメインターゲットとしているのは同じで、これまでのプレシスシリーズで1LDK~2LDKが中心となったケースというのはほとんど記憶にないのです。

改めてちょっと調べてみたのですが、そういったケースはプレシス創世記2011年に分譲されたプレシス東神田ぐらいであり、この物件はかなり久々の1LDK~2LDK中心のマンションとなりますね。

プレシスと言えば50㎡台中盤の3LDKと記憶している方も少なくないように、2011~2012年頃は非常にコンパクトなファミリータイプで差別化を図れていたと思うのですが、2014年以降のマンション価格の高騰で他デベが次々と狭小プラン戦略に追従してきたため、近年はプレシスならではの特色が少し薄れてしまっていたように思います。

当物件は駅近とは言え、日照の得られるポジションですので、もっと3LDKを増やすという選択肢もあったはずですが、江戸川橋駅周辺は近年も大手・中小問わず物件供給が盛んなエリアですし、狭小であってもグロスの嵩む3LDKを中心にすることは避けたかったのかもしれません。

公式ホームページ
IMG_1748[1]
お部屋は45㎡の2LDK、南西角住戸です。西側は隣接建物の影響がありますが、南は前述の通り神田川と首都高なので、駅近ながら日照的には申し分のないポジションとなります。

間取り的には2LDKではありますが、45㎡とかなり面積を絞ったプランとなります。当物件は神田川向きとなる南向きだけでなく、道路側となる北向き住戸も設計されており、当然ながら北向きに30~40㎡台が数多くプランニングされてはいるのですが、南向きであっても40~50㎡台(1LDK~2LDK)が中心で、3LDKは上層階の特殊プランのみとなっています。

当プランはそんな狭小2LDKとなるので、LDKで約10畳、洋室2に至っては3.2畳というギリギリの設計となります。
ギリギリとは言え、この面積の2LDKであればLDKで10畳確保出来ている点はむしろ評価すべきとも言えるのですが、LDの入口ドアをかなり玄関寄りに配置することで畳数のサバ呼み感がありますし(それにより洗面所がリビングインとなってしまっています)、キッチンがオープンキッチンではないのでLDKとして空間的な広がりが得にくい点にも難しさがありますね。

一方、評価できるのは意外にも収納が充実している点でしょうか。
こういった狭小プランにおいては収納を削減して居室畳数を広く見せるのが王道と言えるのですが、当プランは結構収納を重視している傾向にあります。

また、洋室2の引き戸は大きく開け放つことのできるタイプとしているので、引き戸を開くと広々二面採光リビングの1LDKとして違和感なく使える点も大きなメリットとなるでしょう。

バルコニーがL字型でわりと大き目に作られている点も評価出来ます。

坪単価は389万円。この単価設定を見ると、3LDK中心にしなかった理由がよく分かりますよね。江戸川橋駅は駅近物件率が高く、駅徒歩2分だからと言ってもの凄く付加価値が高まるわけではありませんので、この狭小2LDKであってもこの単価で売るのは簡単ではないとは思いますが、60㎡ちょっとで7,000万円を優に超える3LDKを売るよりは遥かに売りやすいでしょう。

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