プレシス文京江戸川橋【キッチン配置を工夫して効率性を追求】2階30㎡3,488万円（坪単価384万円）

続けて、プレシス文京江戸川橋。

設計は西尾建築設計、施工は多田建設です。多田建設さんは近年はシティハウス東麻布やシティハウス木場公園などスミフさんの高額物件の施工も行っており、ひと昔前よりも知名度が上がっている印象を受けますね。

デザインに関しては大きな特徴は見受けられず、1LDK～2LDK中心の総戸数37戸というスケールなりの印象しかないのですが、内廊下設計を採用していますし、エントランス周りなんかを見てもプレシスなりに高級感を意識している様子は伺えます。

前回のプレシス文京江戸川橋。

公式ホームページ

お部屋は30㎡の1LDK、北向き中住戸です。2階では当然視界抜けはありませんが、北側は道路に面していますし、向かいの建物もそれほど高さがないので圧迫感などはなく悪くない条件です。神田川沿いの南向き住戸のように日照は得られませんが、首都高の影響もありませんし、駅近物件ながら比較的静かなポジションという魅力もあります。

間取り的には先ほどの紹介した2LDK同様でこちらも狭小感の強い1LDKプランとなります。
ただ、柱の影響はほとんどないですし、限界まで効率性を追求している点は評価できるでしょう。

来客時にキッチン周りを絶対見られたくないという方にはNGなプランではあるのですが、廊下となりがちな部分にキッチンを配置することで極力面積を有効活用したタイプとなります。
キッチンの背後には洗面浴室への入口がありますし、家事動線が非常に優れているのも魅力の1つと言えるでしょうか。

廊下を極力減らしたことで、30㎡の1LDKながらLDKで8畳という30㎡台中盤の1LDKでもおかしくない広さを確保することが出来ていますし、洋室は3畳とかなり小さめながら収納を結構充実させることが出来ている点も好材料でしょう。

洋室の引き戸は大きく開け放つことが出来るタイプなので広めの1Kプランとして機能するのも潰しが効いていて良いでしょうね。

また、都心部の物件にしてはバルコニーもそこそこ大きく出来ているので空間的な広がりも得やすい方かと思います。LDの開口部はもう少し大きく出来ていると良かったとは思いますが。

坪単価は384万円。前回ご紹介したプラン同様でやはり面積をかなり絞っている分、単価はかなり立派な水準となります。
40～50㎡台であれば「60～70㎡台よりの単価設定」となるケースも少なくありませんが、30㎡はこの物件に限らず20㎡台のワンルームマンションに近い単価高の設定となるのが常で、単価のこなれた住戸というのはなかなか存在しません。

ただ、この単価の是非はさておき、駅徒歩5分圏内で分譲中のザ・パークハウス山吹神楽坂、プレミスト新宿山吹、ブリリア文京江戸川橋のうち、前2物件はファミリータイプが中心、コンパクトプランが少なくなかったブリリア文京江戸川橋（昨年末に完成済）も残すは70㎡台以上のみとなっているので、この物件にとってはそれほど悪い状況ではなさそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様（1LDK除く）、トイレ手洗いカウンター、酸素美泡湯など、単価なりのものとなっています。

管理費は302円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下でスケールメリットに欠ける物件なので少々高めの水準になっているようです。

駐車場は1台のみで平置の来客用となります。