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【4,200㎡超の第一種低層住居専用地域】パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス3階77㎡8,850万円【坪単価380万円】
2017-06-25

パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス。

茗荷谷駅徒歩7分、江戸川橋駅徒歩9分の3階建総戸数64戸のレジデンスです。
江戸川橋駅からは勿論のこと、茗荷谷駅からのアクセスにおいてもかなり起伏があるので、交通利便性はそれほど高いとは言えないのですが、小日向は文京区屈指の第一種低層住居専用地域の1つであり、中でも当物件はその中心部のNTT社宅跡地(歴史ある一流企業の社宅はいいところにあるという意味)という住環境的には申し分ないポジションにあります。

第一種低層住居専用地域の3階建でファミリータイプ中心のプランニングとなっているため、総戸数は64戸とそれほど多くはありませんが、敷地面積は4,200㎡超というスケール感のある物件となります。

当物件は70年ちょっとの定期借地権物件で、「敷地が大きい=地代が高くなる」というデメリットもあるので、そのあたりが当初からの心配の種だったのですが、250円/㎡と言うことで予想していたよりかは安いですね。こういったケースは当然ながら土地の固定資産税に地主の利益が乗っかった水準となるので、もう少し高くなるのかと思っていました。
(販売価格には地代が入っておらず建築コストや販促費、デベの利益だけで構成されているとすると、高く感じてしまうのですが、販売価格には前払地代(地代の一部)が含まれているのかな???)

公式ホームページ
IMG_1746[1]
お部屋は77㎡の3LDK、南東角住戸です。南は台町小学校の校舎、東側にもマンションがあるので視界抜けは得られませんが、この物件以上の高さの建物が立つことはない第一種低層住居専用地域の最上階住戸なので日照的には申し分のないポジションです。

間取り的には南東角のわりには小ぶりですが、当物件の中ではこの南東角が最も隣接建物の影響が大きいがゆえの面積設定であり、南西角や南向き中住戸には90㎡超も用意されているので、物件全体として小ぶりなプランが多い印象はありません。

この立地ならば時代によっては100㎡超まであってもおかしくはなかったわけで、そういう意味ではこの70㎡台中心54~93㎡という面積レンジはけして大きいとは言えないのですが、三井さんらしいバランスに優れた程よい水準という感じではないでしょうか。

さて当プランですが、いわゆるハーフバルコニープランであり、環境に優れ、かつ、敷地面積の大きな第一種低層住居専用地域の物件としては少々意外ですらありますね。

この角住戸に限らず、物件全体としてこういったハーフバルコニープランばかりの設計となっており、面積が小さく、かつ、両側を短い距離で壁に囲まれるこのようなバルコニーだとバルコニーに洗濯物を干したい方にとってはちょっと残念かもしれませんね。

また、ハーフバルコニーとなっている(LDにダイレクトサッシが採用されている)ことでLDの角に柱が食い込んでいるのを初めとして妻側(東面)の柱の食い込みもこのクラスの物件にしては目立つものでその点も少し残念に感じます。

なお、玄関廊下は角住戸としては標準的な長さですが、玄関の下足スペースを大き目に割いている点は評価できるでしょうね。玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間を設けることが出来ておらず、廊下の対岸からも見えてしまうポジションに玄関ドアがあるのは残念ですけれども…。

坪単価は380万円。最上階南西角のように前建が戸建で視界抜けも得られるポジションの住戸は坪単価430万円超という水準になっており、当住戸は最上階南東角とは言え、視界が芳しくないことがしっかりと考慮された価格という印象です。

ザ・パークハウス小日向の平均坪単価420万円超という水準に比べ平均で1割程度は安くなっているはずで、近年の所有権相場の9掛け程度となることが少なくない定借相場からすると妥当な水準という印象です。
一昔前(2000年代前半~中盤の定借物件の出始め)の感覚からすると8掛けという印象があったのですが、近年は9掛けが主流かなと…。
1割でも安くなると検討者層がかなり増えてくるわけで、特にこういった立地に魅力がある物件というのは「たかが1割されど1割」で、なんだかんだ需要が湧き出てくる印象があります。

どっかの定借物件の記事でも言及したように(ブログ内検索に「定借」とか「定期借地権」とか入力いただけるとたくさん出てくると思います)、結局、定借物件というのは「そのエリアの所有権では買えない広さ・価格のお部屋が定借だと買えるケースが出てくる」というのが明確、かつ、究極的なメリットであり、その効果が出やすい好立地の物件だとデベロッパーは所有権に比べそこまで価格を弱める必要がないんですよね…。

1年ちょっと前のザ・パークハウス小日向の分譲開始時点より市況がかなり悪化していることを考えるともう一声という印象もなくはないのですが、この界隈ではスケール及びブランドを考慮するとNo.1となり得る物件ですし、共用部のグレード感なども加味するとこの価格でのニーズは少なくないのでしょう。

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