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【パークコートでいいよね】パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス54㎡5,890万円【坪単価357万円】
2017-06-25

続けて、パークホームズ文京小日向ザ・レジデンス。

いきなりですが、「なぜにパークコートでないのか?」と多くの方が思っているのではないでしょうか。

間取りはちょっとアレな感じもありますが、グレード感のある共用部、ビルトインエアコンや浴室に天然石やタイルをふんだんに用いた専有部仕様など、パークコートとして申し分のないものとなっており、「パークコート」にならなかったのは「定借」ゆえとしか思えない、というのが私の感覚でもあります。

パークホームズ四谷ザ・レジデンスはここを上回るぐらいの価格帯ながら共用部及び専有部のグレード感がこちらよりも落ちますので「パークコート」となっていないのも分かる気がするのですが、ここは「パークコート」でも何ら違和感のない立地及び物件グレードだと思うんです。

近年の三井さんはひと昔前よりも「パークコート」を出し惜しみしている印象があり、ブランドを安売りしていない点はむしろ好感が持てるのですが、もし「定借ゆえのパークホームズ(所有権で価格がさらに約1割高だったら「パークコート」になっていた)」と言うのではあればそれは非常におかしなことと言えます。
「定借か否か」「価格がどのくらいか」でブランドを決めていることになるわけですから。

もう10年近く前の物件にはなりますが、パークコート神宮前の例もありますし、この物件はパークコートで良かったんじゃないかなぁ…。

横浜のパークコート山下公園はまだまだ予定価格が出て間もない段階ではあるのですが、えらいお値段となっていますし、ここもパークコートならもっと高く売れた???(笑)

設計はINA新建築研究所、施工は西武建設です。
角地ではありませんが、東西に長い敷地形状で北面の接道部分が長いので、優雅な車寄せを設けるなど北側エントランス周りの造りに特に見所のある物件です。

エントランスや外壁には花崗岩や質感豊かなハンドメイドタイルを使用しており、イメージCGでも十分に良いものですが、実物はCGで見るよりもさらに高級感のあるものとなることが期待できる物件です。

3階建の物件ですので、エントランス周りに2層吹抜の空間などは設けられてはいませんが、エントランスホール及びガーデンビューラウンジは高級感・広さ共に申し分のないものですし、共用廊下に内廊下設計を採用している点も素晴らしいですね。

総戸数64戸でエレベーターも2基(中住戸に両面バルコニー住戸を可能としている)ですし、なぜパークコートでないのか教えて欲しいくらいだ…。

前回のパークホームズ文京小日向ザ・レジデンス

公式ホームページ
IMG_1747[1]
お部屋は54㎡の2LDK、東向き中住戸です。東側は近い距離にマンションが立っているので条件の良いポジションではなく、物件内で最も専有面積の小さいこのようなプランが設計されているようです。

ただ、見る人が見ればすぐお分かりのように玄関位置が出色です。
当物件は南向き住戸の他、東向きと西向きがあり、コの字的な配棟となっているので、通常の物件であれば、東向き住戸のエントランスは西側にあるのですが、東向き住戸及び西向き住戸でも「最も南寄りに位置している住戸は、玄関を南向き住戸の共用廊下側」に設けたことで、このようなセンターインの玄関が実現出来ています。

玄関正面が洗面所となっており、プライバシー面で優れているとは言い難い面はありますが、センターインの玄関と出来たことで廊下は限界まで短く出来ており、非常に効率性の高いプランとなっている点は大いに評価できるでしょう。

この専有面積の2LDKでLDだけで10.5畳確保出来ているのは無駄が少ないからこそできる芸当です(収納を結構削っている影響もあるとは思いますが…。)。

また、内廊下設計ながら吹抜を設け(2戸1の吹抜でない点もまたお見事ですね)、吹抜に向かって大きな開口部を設けている点も評価出来ます。
内廊下物件の2LDKは洋室2室のうち1室がリビングインの行灯部屋となるのが通例ですので、このプランは標準以上のレベルにあると思いますね。

前述のように視界条件が芳しいお部屋ではありませんが、LDにはL字サッシが採用されており、出来る限り採光を得やすくしている点にも好感が持てます。
バルコニーはやっぱりちょっと狭すぎますけどね…。

坪単価は357万円。物件内で条件の悪いポジションなので下限の単価水準となっています。とは言え、所有権では400万円近い水準に相当すると考えると微妙な印象ですが、前回の記事で書いたようにこの物件のグレード感で6,000万円を下回る水準であればニーズは少なからずあるのでしょう。

また、地代及び解体準備金の合計は307円/㎡とそこそこの水準にはなりますが、敷地面積4,200㎡超という大きな面積があることからするとむしろリーズナブルな印象があります。
総戸数64戸と建物自体にそこまでスケールがあるわけではない中、内廊下とディスポーザーを採用したことで管理費は323円/㎡となっているので、地代等と合わせると月々のランニングコストがかなり嵩む点は気になる材料ではありますが、固定資産税(土地部分)が不要であることを考えるとそこまでの印象はないですからね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板、トイレ手洗いカウンターなどの一般的なものは勿論のこと、それに加え、LDビルトインエアコン、天然石及びタイルを用いた浴室など、パークコートでも違和感のない好仕様となっています。

駐車場は全28台で身障者用と来客用の2台は平置ですが、それ以外の26台は機械式です。駅からの起伏ある道程や物件グレード・価格帯を考えると附置率が低い印象です。このあたりはパークホームズかな。駐車場附置率は物件価格帯に連動するもので、多すぎると維持修繕コストに支障をきたすこともありますのでこの水準が適切ということなのでしょう。

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