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【ポジションも良いが間取りも魅力的】エクセレントシティ柏の葉キャンパス80㎡4,798万円【坪単価198万円】
2017-06-26

エクセレントシティ柏の葉キャンパス。

柏の葉キャンパス駅徒歩5分の15階建総戸数74戸のレジデンスです。

スケール及び階建の似たパークシティ柏の葉キャンパスブライトサイトよりも気持ち駅からは距離がありますが、「全戸南向き」という目立った売りのある物件です。

柏の葉キャンパスは「三井の街」ですので、なるべくなら三井の物件を買いたいという方もいらっしゃるでしょうし、後には南向き住戸率が高そうな三井物件も控えてはいるのですが、ゲートタワーの南向きは早々に売れてしまい、ブライトサイトも1フロア1戸を除いて東向きという状況だったことを考えると当物件は良い市場環境の中での供給となったように思います。

南側は道路の向かいに8階建のクレアホームズがあるので、全戸南向きとは言え、中低層階は視界抜けはありませんが、クレアホームズの敷地北側は機械式駐車場なので高さはなく、ほぼすべての住戸で日照良好なポジションとなるのは明らかな強みでしょうね。

再開発エリアの物件というのは将来的に視界を塞がれる可能性が通常のエリアよりも高いわけですが、この物件はそういった心配もなさそうです。

公式ホームページ
IMG_1743[1]
お部屋は80㎡の4LDK、南東角住戸です。南側は前述の通りクレアホームズですが、この上層階住戸であれば視界も抜けてきますし、東側道路の向かいは戸建住宅が立ち並ぶエリアとなっているので視界抜け抜群のポジションとなりますね。

間取り的には80㎡超とは言え、3LDKでなく4LDKを採用しており、中小デベらしいプランニングということにはなるのでしょうが、洋室3の引き戸は大きく開け放てるタイプとなっているので、違和感なく3LDKとして利用することも可能ですし、東側条件が非常に優れていることから東側に豊富な開口部が設けられている点にも注目できるプランです。

特に洗面所にも浴室にも窓を設けることが出来ている点が素晴らしく、洗面所と洋室1の2か所から出入りできるサービスバルコニー設計はなかなか秀逸ですね。

角住戸ながらLDが二面採光でないのは残念ちゃ残念ですが、LDの開口部は一般的なサッシ2枚分よりも幅を確保出来ていますし、洗面所と浴室にも開口部を設けることが出来ているのであれば納得でしょう。

一直線の玄関廊下からは角住戸らしい優雅さや色気を感じることは出来ませんが、廊下による面積消費は最低限と出来ていますし、玄関前に門扉付の大きなポーチがあるのも魅力の1つですね。

坪単価は198万円。パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイトの上層階南東角住戸と比べ1割程度安い水準であり、ブランドの差を加味してもリーズナブルな印象がありますね。
ブライトサイトは記事中でコメントしたように「南向き住戸率が低かったために貴重な南向き住戸の単価が高めに出てしまっていた側面」もあったのですが、こちらは対照的な全戸南向きでこのような条件の良い住戸が控えめな単価設定になっているので、余計にブライトサイトとの単価差を感じる価格設定になっている気がしますね。

中小デベ物件は大手物件ほど条件の良い住戸の単価が伸びにくいことも少なからず影響していると思いますが、前述のように間取りにも魅力が少なくない住戸なので、リーズナブルな水準と言って良いと思います。
下層階は坪単価160万円ちょっとなので結構な上層階プレミアムが乗っかってはいるのですが、それでも目に優しい水準です。

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