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ミオカステーロ成増Ⅱ【全方位に住戸を設けたエリア内では珍しい設計】1階74㎡5,158万円(坪単価230万円)
2017-07-15

ミオカステーロ成増Ⅱ。

成増駅徒歩11分、地下鉄成増駅徒歩13分の6階建総戸数24戸のレジデンスです。

駅距離は少々ありますが、成丘通りの南側に誕生する物件で周囲は戸建住宅などが中心、かつ、上赤塚公園や宮前公園、そして都立赤塚公園など公園が充実したエリアに誕生する物件です。

駅距離がある立地ということも影響しているとは思いますが、赤塚体育館通りの向こう側も含めこの界隈にはマンションがほとんど存在していませんので、この界隈で戸建でなくマンションをお探しの方には貴重な物件にはなるでしょう。
自転車を利用すれば都営三田線の西高島平駅までアクセスすることも可能なポジションです。

先日取り上げたばかりのソライエ成増と同じ成増駅徒歩11分ですが、あちらとは異なり駅までの道程に高低差が少ないのも良い材料と言えます。

設計・施工はむろんデベでもある山田建設です。
意外だったのは南向き住戸率が高くなく、北を主開口部としたプランがあることですね。

どちらかと言うと東西よりも南北に長い敷地形状なので、全戸南向きと出来ないのは当然なのですが、主開口部を「南+東or西」という教科書通りの設計にはしていないのです。

1フロア5戸中3戸は南向きですし、南向き中心ではあるのですが、全方位に住戸(及び開口部)を設計しており、「あまり日照を重視する必要のない都心物件」のようなフロアプランを採用したエリア内では珍しいタイプの物件ですね。

なお、南北に長めの敷地形状を活かし、道路沿いの北側に設けられたエントランスアプローチが非常に奥行のあるものと出来ているのは当物件の長所の1つと言えるでしょう。

ファミリータイプ中心の物件ながら駐車場が3台(平置)しかないのは残念ではあるのですが、エントランスアプローチの両側に豊かな植栽が配置されているのも魅力的です。
まるで敷地内に都市計画道路が予定されているようなランドプランなのですが、ないよね???

公式ホームページ
IMG_1678[1]
お部屋は74㎡の2LDK+S、南東角住戸です。いずれの方角も接道していませんが、前建はどちらも2階相当の建物で高さはありませんし、見ての通り奥行のある専用庭などが設計されたプランなので、前建までの距離は確保され日照も良好です。

間取り的には、そこそこ面積の確保されたタイプで、角住戸ながら玄関廊下を一直線とし効率性を高めているので居室畳数に加え収納をかなり充実させることが出来たプランです。

玄関のシューズインクロークは扉の開く向きが微妙で使い勝手が良くない印象はありますが、大きさは十分なものですし、洋室1の非常に大きなウォークインクローゼットを初めとして3つもウォークインクローゼットが用意されているのが凄いですね。

キッチンから洗面所へ直接出入りできる2WAYの水回りも便利そうですし、大きな専用庭も含めかなり特徴のあるプランとなっています。

なお、当物件は外廊下なので、本来は角住戸であっても北側に開口部が設けられているのが普通なのですが、当プランは1階エントランス階に位置しており、玄関扉を出た先すぐのところがエントランスホールというポジションなので、プライバシー面に配慮した結果、開口部等は設けられていないのでしょう。

坪単価は230万円。上層階の南向き住戸でも5%程度しか単価は上がらず、南向き住戸の単価差がかなり小さめとなっているので、お買い得感は薄いでしょうか。「専用庭プレミアム」が大きいと言う見方も出来るでしょうか。
ノン南向き住戸の低層階は坪単価200万円を下回る水準で、やはりエリア及び物件属性的に南向き住戸とノン南向き住戸の単価差を大きくする必要があったようですね。

設備仕様面は、少戸数なのでディスポーザーはありませんし、水回り天板も天然石ではありませんが(この価格帯なら当然でしょう)、食洗機、食器棚に加え、トイレはタンクレスでトイレ手洗器もついているので悪くありません。

管理費は222円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高めですが、総戸数24戸というスケール感からすると仕方ないと言える水準です。

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