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プラウド東陽町サウス【駅近×良好な住環境】9階86㎡8,989万円(坪単価345万円)
2017-07-01

プラウド東陽町サウス。

東陽町駅徒歩4分の11階建総戸数97戸のレジデンスです。

未だ分譲中のシティテラス東陽町の駅徒歩5分よりもさらに駅近となり、物件供給数に対して駅近物件の供給が少ない東陽町界隈においては駅近というだけでも一定以上の魅力があると思われる物件です。

当物件のポジションは駅近に加え、敷地南西部が東陽図書館の広場に面したポジションですし、駅近物件ながら永代通りから内に入った落ち着いたポジションなのも大いに評価できる点です。

ただ、類似するポジションのシティテラスが総戸数522戸というスケールで延々と販売している状況なので、当物件も駅近や環境面だけに頼ることは許されず、総戸数97戸というスケール以上の工夫がなされているようです。

詳細は次の記事で言及しますが、エントランス周りの共用部を重視する傾向のあるプラウドの中でもよりプラウドらしさを感じる物件になっている印象です。

野村さんは、分譲中のプラウドタワー木場公園プラウド清澄白河リバーサイド、そしてこの後にはプラウド清澄白河ガーデンにプラウドシティ越中島(ちょっとエリアが違うか…)と江東区の狭い範囲に次々と連続供給を行っているので、他社との競合云々ではなく自社物件内でも多少なりとも差別化を図る必要が出てきているのかなと。

物件・立地によって価格帯の差はそれなりにありますし、タワマン・ノンタワマンなど物件属性の違いもありはしますが、市況が芳しくない中(捌くのに時間がかかる中)これだけ連続供給してしまうと「プラウド(ブランド)」の希少性も薄れてしまうわけで、自身で自身の首を絞めてしまっている感は少なからずありますよね。
検討者にとっては悪いことばかりではありませんが…。

公式ホームページ
IMG_1778[1]
お部屋はサウスコートの86㎡の4LDK、南西角住戸です。前述のように当物件の敷地南西部は公の広場に面しており、日照及び視界抜け、そして将来的な安心も得られる好ポジションです。当物件は約3分の2が南向き住戸ですので、南向きであること自体はそこまで珍しいことではないのですが、南側が広場に面した南向きは敷地西寄りの南向き住戸だけであり、当住戸はまさに特等席という感じになりますね。

間取り的には、近年の狭小トレンド化においても突出した水準とまでは言えないものの、85㎡超の4LDKとなっており、プラウドらしい大き目の面積が確保されたプランという印象です。
近年は大手デベの4LDKであっても80㎡台前半までにとどまることが少なくありません。

シティテラス東陽町の同じ南西角4LDKは大規模物件だけあって84㎡とそこそこの面積が確保されていましたが、こちらはそれよりもさらに大きな面積となっています。

なお、良い機会だと思い、そのシティテラス東陽町の南西角の間取りを久しぶりに見てみたのですが、このプランとかなり共通点があって面白かったので軽く比較してみることにします。

居室畳数に大差ないことからも分かるようにシティテラスのプランは廊下が短く出来ていることが功を奏している印象がありますが、当時の記事でも言及しているようにLDの入口付近の廊下的なデッドスペースが大きなプランなので、そこまで廊下の長さに差が生じているとは言えないでしょうね。

ただ、柱のアウトフレームはシティテラスの方がきれいですし、そのせいか収納も充実している印象があります。
当プランは浴室が1618と大き目に出来ていますし、けして悪くはないのですが、プランによっては80㎡台前半の4LDKでも同等以上の使い勝手が得られるものがあり、玄関前に凹んだアルコーブスペースを設けるなどもう少し工夫があっても良かった印象はありますね。
まぁ、常々言っている通りプラウドは共用部に比べ専有部(間取り等)を軽視する傾向にあるブランドなので、既定路線ではあるのでしょうが。

ちなみにシティテラスもこちらも設計・施工は長谷工であり、近年のマンション業界は長谷工なしでは回らないのは言うまでもありません。

坪単価は345万円。シティテラスの同階南西角の単価水準とほぼ同じになっています。もう2年近く前の話で当時よりも市況が悪化しているのは間違いありませんが、相場の動きで言うとその2年近く前のシティテラスの分譲開始時は「まだ頂点の半歩手前」のような感じだったと思うので、頂点から少し下がった今時期に分譲されるこのプラウドがシティテラスと大差ない水準というのは分からんではないですね。

同階の中住戸との単価差はほとんどないですし、物件内で最も魅力ある南西角ポジションのプレミアムが乗っかっている印象もありません。中住戸は70㎡台前半ですし、上階ルーバル付プランを除いた南東角住戸も76㎡と、このプランとはかなり面積差があるので、グロス高を考慮している側面もありそうです。

まぁ、この界隈は前述のようにプラウドのダブつき感が強いですし、野村さんは完成済物件では迅速に値引きを行う傾向にあるのも事実ですので、そういった兼ね合いからするともう少し弱めの値付けでもおかしくなかったとは思ったりもしますが…。

プラウド東陽町サウス【連窓サッシでないのね】2階68㎡5,499万円(坪単価266万円) | topページへ戻る | 【デザインはちょっとスミフチック???】ザ・パークハウス渋谷笹塚3階55㎡5,698万円【坪単価340万円】

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