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プラウド東陽町サウス【連窓サッシでないのね】2階68㎡5,499万円(坪単価266万円)
2017-07-01

続けて、プラウド東陽町サウス。

設計・施工は長谷工で、価格帯のわりに柱の食い込みが目立つ印象のある物件ですが、このご時世であればそれほど驚くべきことではないでしょう。

見所はやはりプラウドらしさを存分に感じることのできる共用部でしょうね。
隣接地の建物との位置関係を考えるとウエストコートは自物件の敷地内駐車場を望む東向きの方が良かったような気がしなくもないランドプランなのですが、両側を緑で挟まれた奥行のあるエントランスアプローチは総戸数97戸の物件としては十分以上と言えるもので、かなり高さのある植栽(あくまでイメージCG上のものにはなるので、竣工時点においてこの高さが本当に出るのかは微妙ではありますが…)も非常に魅力的です。

共用施設としてはミックスラウンジのみで、けしてスケール感があるわけではありませんが、ライブラリーやラウンジスペースとしてだけでなく、イベントやセミナー(プロジェクター有)などにも利用することができる多目的スペースとなっているようです。

その他、防災倉庫に加え、蓄電池やシェアサイクルなども用意されており、総戸数97戸の物件にしては様々な取組みがなされている印象のある物件ですね。

前回のプラウド東陽町サウス

公式ホームページ
IMG_1779[1]
お部屋はウエストコートの68㎡の3LDK、西向き住戸です。ウエストコートの南端に位置する住戸なので位置的には角住戸になるのですが、南側至近距離にサウスコートの共用廊下があることから開口部は西側のみであり、中住戸と大差ないものとなっています。
西側には東陽サニーハイツ(及びその駐車場)がありますし、サウスコートの南西角住戸が南西方向の視界を塞ぐこともあり、少し圧迫感のあるポジションとなるでしょうか。

間取り的には物件内で最もコンパクトなプランとなります。当物件は十数戸の4LDKを除いた全てが3LDKで構成されており、南向きのサウスコートは全て70㎡以上となるのですが、日照及び視界面で劣るウエストコートは60㎡台が中心のプラン構成となっています。

ただ、68㎡は近年の3LDKとしては一般的な大きさですし、田の字プランの中でも廊下を短めに設計出来ているので居室畳数は3LDKとして違和感のない水準を実現出来ています。

共用廊下側の柱の食い込みが顕著なために洋室1及び2の形が悪く、使い勝手が少々疑問ではあるのですが、洋室2側を共用廊下から凹ませていることで玄関前にアルコーブ的なちょっとしたスペースを確保出来ているのは評価できる点ですし(玄関の目の前がエレベーターホールというのは結構微妙ですが…)、収納もまずまず確保出来ているプランだと思います。

残念なのは開口部でしょうね。物件内には連窓サッシが採用されているプランもあるわけですし、この単価水準、かつ、プラウドであれば連窓サッシが採用されるのが既定路線かと思うのですが、意外にも採用されていません。

LDだけでなく洋室3の開口部もかなり小さいもので、これはちょっといただけないですね。

坪単価は266万円。同階の南向き中住戸は約300万円で、1割程度安い水準になっているので、ポジションなりの価格と言って良いのでしょう。ただ、それなりの単価水準ではあるわけですし、日照・採光に優れたポジションとは言えないことを考えると、開口部はもう少し充実させてしかるべきだったのかなと。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど、単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は226円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付なのでこの水準に違和感はありませんが、総戸数97戸ながらエレベーターが1基なのはいただけないですね。
1階住戸を除けば90戸に1基ですし、2階住戸の方の中には階段を利用する方もいらっしゃるでしょうが、最低68㎡×全戸ファミリータイプの97戸でのエレベーター1基はかなりギリギリの水準かと思います。
かなりの高級物件でない限りは、80~90戸ぐらいの規模の物件だと2基にするのはコスト面等を考えると簡単ではないわけで、こういったちょうど1基と2基の境目にあたる規模の物件はデリケートな状況になるものなのですが、「200戸で2基」ならまだしも「100戸で1基」だとどこかの階で手こずると予想外に待たされることもあるわけで、けして安くない価格帯ということも考慮すると2基あっても良かったかなぁと。

点検費用などのランニングコストや将来のエレベーターの交換費用も削減されるので、所有者にとってもメリットがなくはないのですが、そのわりに管理費は安くないですし…。

駐車場は全28台で身障者用1台を含む7台が平置、残りの21台が機械式となります。駅近物件ということで結構少なめですね。

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