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ソライエ成増【せっかくスケールがあるのにディスポーザーなし】2階63㎡5,048万円(坪単価267万円)
2017-07-04

続けて、ソライエ成増。

設計・施工は長谷工です。外観デザインはベージュを基調とした一見シンプルなものなのですが、素材感及び明度の異なるタイルを貼り分けたことで、外観に動きが出ていますし、バルコニー手摺も部分部分によってガラス手摺と縦格子手摺を使い分けてもいるようです。

手摺に関しては全体を透明感と輝きのあるガラス手摺にした方が良かったような気もしますが、敷地東側の奥行のあるエントランスアプローチ周りにもかなりのこだわりを感じることのできる物件です。

エントランスの先には「&Premium」がコーディネートした上質なデザインのラウンジが用意されており、総戸数100戸超の物件らしさを感じることが出来ます。

また、ランドプランも絶妙ですね。
敷地北西部道路沿いは約100mに渡り既存の桜並木が彩ってくれますし、非常に接道部分の多い三方角地に位置しているので、駐輪場(200%)及び駐車場の配置も無理のない合理的なものと出来ているのです。

なお、当物件には前回の記事でも述べたように2.2mのハイサッシが採用されています。順梁でのものですので上々の水準ですね。
東建さんとのJVで誕生したブリリアときわ台ソライエレジデンスは三井住友建設のSuKKiT3工法を採用し、順梁部分でここと同様の2.2mを採用(逆梁部分は2.4mだが、当然バルコニーがガラス手摺でなくなる)を採用していたのが記憶に新しいところです。
ここは長谷工の設計・施工ではありますが、ブリリアときわ台ソライエレジデンスを踏襲している印象で開口部については一定以上の評価ができる物件となっています。

前回のソライエ成増

公式ホームページ
IMG_1776[1]
お部屋は63㎡の3LDK、南東向き中住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、南東方向は低層建物で構成されているので、日照は何ら問題のないポジションとなります。

間取り的には、中央から少し東寄りの中住戸で、若干凹んだ敷地形状に沿って南東面が雁行設計となったプランとなっています。
この形の雁行設計であれば南方向からの日照が遮られることはないので悪くないですね。

なお、60㎡台前半のかなり小ぶりな3LDKプランで物件内の3LDKの中でもかなり小さなものとなります。
当物件は前回の記事で述べたように全戸南東向きということで官舎跡地ならではのマンション建設におあつらえ向きの敷地形状となっているわけですが、屏風のように無理なく全戸南東向きとなることで角住戸率が非常に低くなってしまうというデメリットも存在しています。

このプランをご覧いただければ分かるように一般的な奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が必要な物件なので、全室をバルコニー側に設けたワイドスパンプランは不可能ですし、土地柄的にも田の字ベースのプランのオンパレードがマストと言えるので、「角住戸が少ない=田の字ベースの大差ない中住戸のオンパレード」となる中、せめて面積差だけでも設けようという意図が感じられる物件です。

近年のスミフ物件などでは反転タイプを含め1フロア内に同一プランばかりとなるケースも少なくなく、大規模物件でも中住戸の面積差がほとんどないケースも見受けられるのですが、この物件の中住戸3LDKは60㎡台前半~70㎡台前半までという比較的幅のあるものとなっており、幅広いニーズ及び予算に対応しようとしている様子が伺えますね。

さて、話がそれ気味なのでこの間取りに戻ります。
そんな狭小3LDKなので、LDは流石に10畳確保出来ておらず、LD入口付近のデッドスペースが大き目なのもちょっと残念ですが、洋室2には大きく開け放つことのできるウォールドアが採用されていますし、「2LDK+α」ぐらいの感覚であれば悪くないプランという印象です。

また、バルコニーがフルバルコニーでないのは残念な要素ではありますが、いわゆるハーフバルコニーよりは若干大きいですし、南方向に遮るものがないポジションというのも好材料でしょう。
一方、雁行設計、かつ、フルバルコニーでないことで洋室2側に柱が食い込んでいるのはちょっと残念ですね。

坪単価は267万円。同階の70㎡前後の中住戸との単価差は特に見られません。面積を絞ったことで単価高を実現出来ているわけではないようです。
ただ、環境面の魅力があるとは言え、高低差のある駅徒歩10分超の物件としてはやはり「いいお値段」という評価にはなってしまうでしょうね。
当物件の平均坪単価は約280~290万円程度と思われ、近年分譲された駅徒歩9分のクレアホームズ成増(練馬区)の平均坪単価約265万円、駅徒歩6分のパレステージ成増の平均坪単価約255万円などと比べ明確に高い水準となっています。

設備仕様面は、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどはありますが、総戸数111戸ながらディスポーザーがないのは意外でした。坪単価200万円未満どころか300万円近い水準の物件なわけですし、残念と言わざるを得ないでしょう。前回の記事で書いたように当エリアでは久々と言えるスケール感のある物件ですので余計に勿体なく感じますね。

管理費は149円/㎡。220~230円/㎡という都内物件の平均的な水準からするとかなり安いですが、外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数111戸というスケールがありますのでこのぐらいになるのは当然のことです。

駐車場は全34台でうち平置が4台(身障者用1台及び来客用2台含む)、残りは機械式となります。

ウィルローズ王子【奥行のある眺望】14階68㎡5,950万円(坪単価287万円) | topページへ戻る | ソライエ成増【官舎跡地らしさのあるポジション】83㎡7,278万円(坪単価288万円)

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