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【駅徒歩10分の「渋谷」笹塚】ザ・パークハウス渋谷笹塚74㎡8,318万円【坪単価374万円】
2017-06-30

ザ・パークハウス渋谷笹塚。

笹塚駅徒歩10分(京王クラウン街出入口より徒歩9分(7時~22時30分)の13階建総戸数71戸のレジデンスです。

先行分譲中のシティハウス笹塚レジデンスイニシアクラウド渋谷笹塚に近いポジションですが、こちらは笹塚駅徒歩12~13分だった両物件とは異なり駅徒歩10分内となります。

同じ中野通り沿いだったシティハウスはギリギリ中野区となるポジションでしたが、こちらは普通に渋谷区でマンション名にも「渋谷」がしっかり入っています。
イニシアクラウドも同じく「渋谷笹塚」となっており、コスモスイニシアさんも三菱さんもシティハウスにこれ見よがしの名称を付けている気がしてスミフさんが少し可哀想にさえなってきますね(汗)。

ちなみに、笹塚駅前はもちろん渋谷区なのですが、渋谷区の端に位置しており、駅徒歩10分前後の物件には中野区の他、世田谷区及び杉並区の物件もある非常に珍しいエリアとなります。
同じ最寄駅でもアドレスが様々なんです。

公式ホームページ
IMG_1781[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。南にはトーシンパートナーズが14階建のマンションを建設中なのでこの上層階住戸でも影響は少なくなさそうです。一方、西は中野通りなので静かな環境とは言い難いですが、視界抜けは十分ですね。

トーシンパートナーズのマンションの影響は少なくありませんが、13階建の中野通り側の棟の南端に位置するプランですので、物件内では貴重な「上層階南向き住戸」ということになります(次の記事でランドプランについて述べますが、敷地東側の南向きの棟は6階建なのでこちらの棟ほど高さがない)。

間取り的には「斜め」になったちょっと特殊な形状をしたものとなります。
当物件の敷地は第一種住居地域と第二種住居地域に跨っているため、高さの異なる2棟構成なのですが、それに加え、中野通り沿いの敷地西側約100㎡は道路拡幅予定があり強固な建物が立てられないこともあり、このようなちょっと歪なフロアプラン及び間取りが誕生したものと思われます。

バルコニーが洋室1側にしかないのも残念ですが、それ以上に気になるのは柱の食い込みでしょうね。

歪な専有部形状となったことで柱を全くと言っていいほど逃がすことが出来ていません。
西面は雁行設計のような形となっているので、逃がせないのも仕方がない部分もなくはないのですが、どちらか片面だけでもしっかりとしたフルバルコニーを設けていれば、少なくとももっと柱を逃がすことが出来ていたはずですし、少々雑な造りという印象が拭えないのです。

洋室1の開口部は掃き出し窓ながらコの字型となったタイプで興味深いものなのですが、出窓のような位置にあるため、室内の採光は開口部幅ほどではありませんし、柱と柱を結ぶ天井部分には西面も含め梁が目立ちますので、三次元においては二次元以上の圧迫感があると言っても過言ではないでしょう。

西面が「斜め」になっていることでLDの開口部はちょっとしたコーナーサッシと出来ていますし、角住戸にしては玄関廊下をコンパクトに出来ているため、居室畳数はまずまず確保出来たプランではあるのですが、柱の食い込みが畳数にカウントされている部分もありますので、そのあたりには注意が必要でしょうね。

一方、歪な形状ゆえの苦肉の策的な印象もありますが、玄関周りは見所がありますね。

門扉付のポーチも魅力の1つですが、それ以上に框が斜めに切り込まれた玄関下足スペースにグッときます。玄関廊下をコンパクトにしつつも広がりのある空間設計と出来ているのではないでしょうか。

なお、洋室3の引き戸は窓際に完全に収納できる(完全に開け放つことが出来る)形になっていると良かったですね。

坪単価は374万円。同じ棟の西向き中住戸3LDKと大差ない単価設定で、トーシンパートナーズの建設中マンションの影響で「南向き」「角住戸」というプレミアムが皆無の価格設定となっています。

ただ一方で、前述のようにシティハウスとイニシアクラウドとは近いポジションにありながら、アドレス(イニシアは同じ)及び駅距離で結構な違いがあることを加味した水準にはなっているようです。単純に数字からするとシティハウスやイニシアよりも割安感があるのですが、柱・梁の影響が大きいことを考えるとアドレスなり・駅距離なりの水準という感じでしょうか。

市況が悪化し続ける中での後発物件、また、プラン面でも少々難があるということを考えるともう少し目に優しい水準であってもおかしくなかったと思うのですが、土地の仕込みは当然ながらまだまだ市況が良かった時期なわけですし、デベロッパーも探り探りの状況ではあるでしょう。

【デザインはちょっとスミフチック???】ザ・パークハウス渋谷笹塚3階55㎡5,698万円【坪単価340万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しましたー。

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