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シティタワー恵比寿【坪単価600万円前後でも納得の希少性】20階95㎡19,990万円(坪単価692万円)
2017-07-13

シティタワー恵比寿。

恵比寿駅徒歩7分、広尾駅徒歩12分の23階建総戸数310戸(非分譲住戸3戸含む)のレジデンスです。

「高さ」に厳しい渋谷区の物件ということで公開空地を確保し総合設計制度の適用を受けても23階建ですし、総戸数も310戸とタワマンにしては大きくはありませんが、このポジションであれば話は別ですね。

恵比寿駅を最寄りとするマンションの中では32階建の恵比寿ガーデンテラスに次ぐ高さのある物件となりますし、同じく23階建のグランドメゾン恵比寿の杜は築13年程度経過してきていることからこちらの物件が気になっている方は少なくないでしょう。

物件属性やタイミング(周囲の類似物件の供給からは時がかなり経過している)からするとデベロッパーとしては非常に売りやすいわけで、それがスミフさんの物件とくれば価格は容赦ないものとなることが予想されたわけですが、結論から言うと想定していたほどではなかったです。

共用部等は価格帯ほどの高級感があるとは言えず、コストと販売価格双方を下方修正した面もあるのかもしれませんが、やはりここ最近のスミフ物件に共通した「市況の悪化に伴う現実的な価格設定」になっているというのが最も適した表現となるでしょうか。

人気No.1の街と言っても過言ではない恵比寿ですし、流石にこの立地であれば今時期でももっと強気な設定をしてくるかとも思いましたが、プラウド恵比寿南よりも若干弱いとさえ感じるぐらいの水準ですね。

恵比寿駅は山手線内外の差はほとんどなく(むろん微妙なポジションの差で高い安いはあるが他駅でよくある内外差のようなものはない)、この物件はプラウド恵比寿南よりも駅距離があるということもあるのでしょうが、物件スケール、ランドマーク性、そして眺望においても大きく上回っていることを考えると、意外に「普通」のお値段設定だったというのが正直な感想です。
坪単価600万円前後の価格帯で「普通」というのも語弊がありそうですが…。

公式ホームページ
IMG_1784[1]
お部屋は95㎡の3LDK、東向き中住戸です。北東方向には東京タワーが良く見えるポジションに位置しており、周囲にはこのような高さのある物件がないからこそ実現する贅沢な眺望と言って良いでしょう。

間取り的には中住戸ながら100㎡近い3LDKとなっており、東京タワービューの条件の良いポジションの住戸だけのことはあるプランニングとなっています。
当物件の最上階(23階)はいわゆるペントハウスフロアとなっており、全プラン100㎡超となっているのですが、その下の15~22階部分だと角住戸にこれ以上の広さのものが見られるだけで中住戸の中ではダントツで大きなものとなります。

専有面積のわりにはスパンはそれほどではなく、柱の食い込みも影響しLDの形状に少々難がありますが、LDKで約22畳というのはそうそうみられるものではなく、ポジションに相応しい優雅なプランとなっているのは大いに評価して良い点ではないでしょうか。

玄関ドア位置は微妙ですが(これについては次の記事で述べます)、玄関位置自体は良好で専有面積のわりに玄関廊下を上手に纏めることが出来ているので有効面積は上々と言えます。

90㎡超でも80㎡超の3LDKと大差のない居室畳数しか確保出来ていないプランが世の中にはたくさん存在しているのですが、このプランはしっかりと95㎡なりの豊かさを感じることが出来ます。100㎡に満たない広さでもダブルボウルとなっている点も素晴らしいですね。

残念なのは、このクラス・価格帯の住戸としては相応しくない玄関に近い洗面所の入口と洋室2の引き戸でしょうか。
洋室2の引き戸の方立てはスミフさんの物件にしては大き目な印象ですし、引き戸も全て開け放てるタイプでないのが惜しいですね。折りたためるウォールドアを採用して欲しかったところですが、スミフさんの物件ではこれまでもそういったものは採用されたことがないはずですので仕方ないかなぁ…。

坪単価は692万円。同フロアの南東角、日照と東京タワービューを両立させた角住戸は坪単価797万円という水準ですので、それに比べれば安いですが、条件が良く100㎡近いプレミアム感のあるプランだけあって立派なお値段となっています。

ただ、東京タワーをこれだけきれいに望める「眺望プレミアム」は大きく加味してしかるべき(そうでない住戸と比べ少なくとも1割ぐらいは高くていい)であり、階数の違いなども含めるとプラウド恵比寿南よりも控えめな単価設定になっていると言えるでしょう。

約15年前のグランドメゾン恵比寿の杜の分譲時(平均坪単価約360万円)と比べると倒れそうになる方もいらっしゃるかもしれませんが、これが現状の相場であり、この物件の希少性を考えるとこれでも現実的な水準と言えるのではないでしょうか。

シティタワー恵比寿【車寄せは魅力的だが、共用廊下は今一つ】7階43㎡7,390万円(坪単価568万円) | topページへ戻る | ザ・マジェスティコート目黒【珍しい1R+DEN】2階36㎡4,020万円(予定)(坪単価370万円)

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