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シティタワー恵比寿【車寄せは魅力的だが、共用廊下は今一つ】7階43㎡7,390万円(坪単価568万円)
2017-07-13

続けて、シティタワー恵比寿。

設計・施工は西松建設で制震構造が採用されています。
価格帯からすると免震でなく制震なのが物足りなく感じたりもするのですが、23階建でそこまで高さのある物件ではありませんし、フロア面積の大きな安定した形状をしていることを考えると(+将来的なコストとの兼ね合いも考慮)、制震が相応な印象もありますね。

共用部はエントランスラウンジの他、2階にオーナーズスイート(ゲストルーム)とパーティルームぐらいで高層階にビューラウンジなどのない近年のスミフさんらしい「セコイ造り」となっています。

ただ、内廊下設計を採用し、各階ゴミ置場やコンシェルジュサービス(+パーキングコンシェルジュ)を導入しており、価格帯なりに最低限抑えるべきところは抑えている感じではありますね。

1階部分には小規模ながら保育施設が入る予定なのも子育てファミリーには嬉しい要素でしょうか(当たり前ですが入れるとは限りません)。

デザイン面で言うと、エントランスホールは2層吹抜にはなっていませんし、外観も価格帯からすると芸がないような印象もあるのですが、敷地東側、建物1階部分に設けられた車寄せは車路部分も含め上階が住戸となるポジションにあり、雨に一切濡れることのないプライバシー性の高いものとなっている点は大いに評価できる点でしょうか。

前回のシティタワー恵比寿

公式ホームページ
IMG_1785[1]
お部屋は43㎡の1LDK、南向き中住戸です。南側は、公開空地であるフォレストコリドーの先には第三者所有地のビルがありますが、この階ならば影響は小さく、日照的にも全く問題のないポジションとなります。

間取り的にはスミフさんの40㎡台の1LDKにしてはスパンが今一つで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がある方にはなりますが、それでも一般的な水準で定番的なものにはなるでしょう。

けして大きくない面積ながらも玄関廊下をクランクインとしてプライバシー面への配慮を行っているのはこのような高額物件(高額住戸)ゆえではあるのでしょうが、そのようにしたことで専有面積のわりにはLDKが若干小さめな印象がありますし、玄関前の設計には少々の疑問を感じますね。

このプランに限ったことではなく、当物件の多くのプランに言えることなのですが、玄関前のアルコーブ的なワンクッションスペースが結構「浅い」のです。

共用廊下もけして幅のある方ではないので、玄関扉を開けると内廊下を行き来する方に少し影響を与えてしまいそうな感じで、このクラス・価格帯の物件であることを考えるとちょっと配慮に欠けた造りかなと。

シティタワー武蔵小杉などに代表されるように近年のスミフタワマンの中住戸は、他社物件よりも玄関前にしっかりとアルコーブスペースを設ける傾向にあったので、正直ちょっと意外でしたね。

また、このプランは連窓サッシが採用されている点は良いものの、柱位置が影響し、LDの開口部がかなり小さなものとなってしまっている点も残念に感じます。

坪単価は568万円。北側低層階にはこのプランの反転タイプがあり、そちらは500万円台前半~となりますが、こちらは日照的にも視界的にも北向き住戸より優れている分、少し高めの設定となっています。

ただ、このようなコンパクトな住戸であることを考えるとこれでも単価は案外控えめな印象がありますね。高層階にラウンジがなく、タワマンとは言え低層階住戸では眺望を望む機会が得られないことも影響しているとは思いますが…。

管理費は439円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場も備わったマンションなので高くなるのは分かるのですが、総戸数310戸というそこそこのスケールからするともう少し安くてもおかしくなかったかなと。
よくあることですが、物件価格帯(購入者の支払能力)に合わせた水準と言う印象です。

駐車場は全122台で機械式(1階で入庫し地下に格納される)となります。

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