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パークタワー晴海【強弱入り混じった値付け、階差にも注目】30階57㎡5,860万円(坪単価338万円)
2017-07-07

パークタワー晴海。

先日ついに第1期が終了しましたね。販売戸数は340戸で一部住戸を予定価格よりも大幅に下げただけのことはある好調なスタートとなりました。

予定価格の時点で取り上げた北向き中住戸3LDKは約1割も下がったわけで、今年のマンション関連の出来事の中で1~2位を争うぐらい驚きの出来事でした。そこまで下げないと勢いをつけられない市況になってきていると言え、検討者にとってはチャンスの多い状況になりつつあるように思います(物件によりますけれどもね…)。

当物件はただでさえ3LDK比率が高く、かつ、ファミリータイプには適しているとは言えない北向き(+後発タワマンの建設位置の不確実性)ということがその価格変更に影響を与えたのは否定しませんが、ひと昔前とは異なり「タワマンの北向きが儲かる」ということが広く知られてしまったここ数年は北向きだからと言ってあからさまに他方角と比べ弱い値付けをされることがほとんどなくなっていたわけで、そういった背景からするとこの物件の北向きは魅力の少なくない水準と言えるでしょう。

ちなみに、最も単価の安い北向き中住戸は坪単価275万円~であり、同面積帯の南向き中住戸の340万円~、東向き中住戸の320万円~と比べかなり大きな単価差が生じていますね。

敷地北側はフットサルコートやキッズフィールドのある共用部(アクティブパーク)が広がっているので、仮に後発タワマンが立っても低層階の状況はそう変わることはないと思いますし、共用部に非常に大きな魅力のある物件ですので、坪単価275万円~というのはなかなかお値打ちな水準ではないでしょうか。

なお、共用施設は、複数のラウンジやゲストルーム、スタディルームなど一般的なものは勿論のこと、超大規模物件だけあって前述のフットサルコート、バスケットコート、キッズフィールドの他、敷地内でキャンプやバーベキューができるキャンプサイト、はたまたランドリールームや酸素カプセルも兼ね備えた普通の物件とは一味も二味も異なるものとなっています。

コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場、それにシャトルバスもあるマンションですし、これだけ共用部が充実していても管理費は325円/㎡と一般的なタワマンと大差のない水準に出来ているのも魅力の1つでしょうね。
むろん管理費以外にも修繕積立金がかかりますし、これだけ丁寧に造り込まれた物件をきれいに維持していくことはけして簡単ではありませんが、この規模・属性の物件の購入者の中には確実に管理組合理事経験者がいるでしょうし、購入者の所得水準からして様々な見識を持った方がいることも確実視されますので、そういった面での不安は大きくはないでしょう。

前回までのパークタワー晴海

公式ホームページ
IMG_1821[2]
お部屋は57㎡の2LDK、西向き中住戸です。南西は晴海タワーズティアロレジデンスがある上、道路を挟んだ西側エリアはBRTの車庫を含めた商業ビルの開発が予定されており、最高部はこの住戸と同じぐらいになる可能性もあるのですが、敷地目一杯にその高さの建物が出来るわけではないですし、30階住戸であれば眺望が残る可能性もあると思います。

間取り的には洋室1室が行灯部屋となった内廊下タワマンにありがちな2LDKで、スパン的にも若干の物足りなさがあるのですが、玄関位置にはかなり見所がありますね。

しっかりと共用廊下から凹んだ位置に玄関が設計されており、玄関前の使いやすい位置にトランクルームがあるのも嬉しい材料です(当物件のトランクルームは全ての住戸で玄関前に用意されており、非常に有用です)。

また、良好な玄関位置ゆえに廊下をコンパクトにしつつもクランクインの玄関を採用し、プライバシー面への配慮がなされている点も素晴らしい点でしょう。

残念なのはLDの開口部でしょうか。スパンがこれしかない時点で仕方がない部分ではあるのですが、もう少しなんとかして欲しかった印象はありますね。57㎡は都心物件では一般的にそこまで小さなものではありませんが、当物件は前述のように3LDK中心で出来ているため、相対的に面積の小さい2LDKに「難しさ」が生じやすくなっている面は否定出来ません。

坪単価は338万円。第1期で分譲される「西向き中住戸」はこの1プランのみなので、3LDK中住戸との比較は出来ないのですが、日照がものをいうようなプラン・面積ではないですし、北向き中住戸2LDK(3LDKと比べ1割近く単価が高い)と大差ない単価水準となっていることを考えると、やはり西向きの3LDK中住戸と比べると高めの単価設定ということになることが推測されます。

ただ、当プラン(3~30階)は前述のように30階であっても視界的なリスクが完全になくなるわけではないので階差は10万円しかありませんし、上階に行けば行くほど3LDKとの単価差が小さくなる(3LDKの階差は20~30万円)という意味でも上階はそこそこ魅力ある水準になっている印象です。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコンと、特に坪単価300万円前後の住戸にとっては魅力ある仕様となっています。以前の記事で言及しましたが、価格のわりにグレード感のある仕様となっているのはお隣の晴海タワーズのおかげでしょう。

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