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パークホームズ戸塚ステーションプレミア【難解なプランニング及び価格設定】8階68㎡6,418万円(坪単価312万円)
2017-07-08

パークホームズ戸塚ステーションプレミア。

戸塚駅徒歩4分の地上7階地下2階建(建築基準法上)の総戸数116戸(事業協力者住戸5戸含む)のレジデンスです。

戸塚駅前ではクレヴィア戸塚ザ・パークハウス戸塚フロント、ザ・テラス戸塚グランターミナルが分譲開始していますが、ついにこちらも分譲開始となります。

ザ・テラス戸塚グランターミナルよりもこちらの方が完成が早いことからもこちらの方が先に分譲されるものだと思っていましたし、第1期の分譲開始までに予想以上時間がかかっている印象がある当物件ですが、プラン設定や価格設定を見ていくと時間がかかった理由が分かりますね。

敷地南側が一段も二段も高くなったポジションで、南側が擁壁のようになっているのは奇遇にもザ・テラス戸塚と同じなのですが、この物件の敷地はザ・テラス戸塚に比べかなり東西に長いのでその擁壁側の「南向き住戸が扱い」が非常に難しかったのでしょう。

擁壁に日照等を遮られる低層階住戸はもちろんのこと、中上層階住戸も擁壁の上の清源院のお墓(木々が深く生い茂っているので影響は少ないはずですが、青田売りでは実際の眺望は確認出来ませんし印象的な問題もある)の影響があるので、物件内での値付けが非常に難しい物件と言えるでしょう。

また、値付け以上にプランニングに困難を極めた物件であることも想像に難くありません。
一般的な立地の大手デベ物件であれば南東角や南西角の一列に広めの専有面積を確保する、つまり、南東角・南西角>南中住戸=北東角(or北西角)>東中住戸(or西中住戸)のような条件に優れた順に近似した形でプランニングしておけばそうそうおかしなことにはならないわけですが、この物件のプランニング及び面積設定はかなり特殊なものとなっていることからも三井さんがかなり悩んだであろうことが分かるのです。

プランニングを含めた大方の設計は随分前に決定している事項となりますので、直接的に販売が遅れた原因になったわけではありませんが、その特異な立地ゆえに教科書的でない複雑なプランニングが強いられ、その結果、価格のバランスをとるのにかなり苦労したと言えるのです。一部住戸に要望が偏ってしまうと次期以降の販売に支障を来すため、売主としては価格をバランス良く設定し、バランス良く売りたいものなのです。

市況が芳しくない今時期は第1期に失敗すると(第1期の「価格設定」で失敗すると)、完売の目途が全くもってたたなくなるので、ここ最近のデベロッパーは物件内で「どことどこにどれだけ差をつけるか」「どこをパンダ部屋にするか」などと言った事象について平時以上に気を使っていると感じる今日この頃です。

公式ホームページ
IMG_1836[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。最上階住戸となるので、南側は擁壁の影響は皆無ですし、清源院の緑を眼下に望む開放感のあるポジションとなります。

ただ、そんな恵まれたポジションの南東角住戸ながら70㎡を未満というかなり極端な面積設定となっています。価格のグロスの嵩みを避けたい中小デベ物件なら驚くに値しませんが、三井さんの物件でこのエリアの物件でこのような面積設定になっているのは前述のような「迷い」があったからに他ならないと思っています。

この専有面積を見ると物件全体に小さなプランニングが多いの???
と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、断じてそんなことはなくほぼほぼ70㎡超のプランで構成された物件で、この南東角が「物件内で最も小さなプラン」となるのは本当に意外でしたね。

ルーバル付の特殊住戸など上層階には80㎡超のプランもありはするのですが、擁壁の影響をモロに受け、日照がままならない1階住戸(建築基準法上は地下1階)にも80㎡超のものを用意していますし、かなり特殊、かつ、複雑なプランニングがなされた物件なのです。

さて、そんな小ぶりな3LDKなのですが、ここまで面積を絞っただけあって玄関廊下はやはり限界までコンパクトにしています。
小さいながらもポーチ(凹み)を設けたことでさらに廊下を短くすることが出来ていますし、68㎡とは思えないLD畳数にも注目できるプランです。

68㎡の3LDKでLDだけで12.2畳というのは結構異例なことで、洋室も最低5畳確保出来ているのも凄いですね。収納はやや少なめな印象で畳数重視の側面があるとはいえ、この専有面積でこのLD畳数はなかなか見ることが出来ないものです。

残念なのはやはり柱・梁でしょうね。
南東頂点部の柱がかなりの曲者です。洋室2に思い切り食い込んでいるという意味で二次元的にも残念なのですが、三次元的にはさらに問題があります。
LD南西側の柱とこの南東頂点部の柱を結ぶライン上の天井部に梁が生じることとなるので、室内の梁の影響が少なくありません。梁の影響で天井に凹凸が生じているがゆえに、洋室2のウォールドアの方立てがかなり大きくなってしまっており、ウォールドアを開いても連窓サッシの開放感が得られなくなってしまっているのです。

バルコニーの感じからするとこの南東頂点部の柱は南西側の柱と同じ位置(つまり、バルコニー内)に出来たと思うわけで、非常に勿体なく感じてしまいますね。

坪単価は312万円。南東角ということで物件内で最高単価水準となっています。80㎡超などが確保された物件内で目玉となるプランであればこのような単価設定となるのも納得なのですが、この面積及びプランニングからすると設計時点においては「三井さん的に自信のあるポジションではなかった」ということの裏返しであると考えられ、柱の食い込みや開口部設計などを見ると疑問が残る単価水準でしょう。

前述のようにお墓の影響はほぼなさそうな好ポジションですし、実際第1期においてはこの南東角一列の同プランの大半が売り出されるようなので物件内でも人気のプランということになるようですが、その状況からしても少なくとも75㎡超はあるのが自然だったのかなと…。

コンパクトにしたが上にほどほどの予算の方でも手が届くというメリットがあるのは当然のことでそれ自体を否定するつもりはないのですが、75㎡超を確保した上で単価をもう少し抑えるのが消費者ライクな好プランだったのは間違いないでしょう。そもそも同じ単価の75㎡超でも売れたはずですので、単価はそうはならなかった可能性が高いですけれども…。

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