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パークホームズ戸塚ステーションプレミア【SuKKiT3じゃないかぁ…】1階69㎡5,488万円(坪単価262万円)
2017-07-08

続けて、パークホームズ戸塚ステーションプレミア。

設計・施工は三井住友建設です。
当物件は梁内臓耐震壁を採用しているので梁型の出ない戸境壁と出来ているなどの見所もあるにはあるのですが、SuKKiT構法に関しては正直言ってかなり残念ですね。

グリッドな耐震フレームを用い、天井間際までの2.2~2.4mのハイサッシを実現するSuKKiT3ではなく単なるSuKKiTで「ハイサッシ1.9m」というのはどうしたことか…。

イメージ図の感じだと室内の扁平梁が薄すぎて居室天井高が2.1mぐらいしかないようになっていますし(イメージ図であるにしてもこれはおかしいよね…)、1.9mという平均よりも低い高さのサッシをアピールする意味が分からない…。

昨今も三井住友建設施工のそれなりのスケールの物件に出会う度に「SuKKiT3がみたかったな~」と言っていたぐらいで三井さんの物件に限らず建築コストが高騰したここ最近の物件はそういったコストのかかる構法が採用されなくなってきているわけで、ここも仕方ない部分はあるのでしょうが、三井さんはパークシティララ横浜で三井住友建設とのタッグで問題を起こした後なわけですし、こここそは「渾身の構法」でのぞんで欲しかったという思いもありますね。

一方、デザイン面は申し分ないもので、構法にはあまりお金をかけなかった反面、デザイン及びランドスケープにはかなり力を入れている様子が伺えます。

庭園街区を目指した物件というだけあって、清源院の緑と連動した敷地南側の緑だけでなく、敷地北側・東側・西側と敷地全体に惜しみなく緑を施し、さらに、敷地西側には提供公園も予定されています。

北側間口の広い敷地形状で道路沿いから物件が一望出来てしまうがゆえに、共用廊下側のデザインにも抜かりはなく、単色でなく黒・白二色のタイルを格子状にレイアウトした外観デザインもなかなか手が込んでいて良いですね。

また、エントランスの大庇の軒裏は木調仕上げで非常に高級感がありますね。ザ・テラス戸塚グランターミナルほどのスケールがある物件ではなく共用施設等は特にありませんが、このエントランスだけでも一定以上の評価が出来ると思います。

なお、個人的に最も驚いたのはメーターボックスと南側バルコニーの戸境壁に日本建築の伝統色である紅殻色を用いていることですね。特に南側は擁壁ですので、人の目に触れることはほとんどないのではないかと思いますが、そこにもこういったひと工夫がなされていることに驚きました。素晴らしい。

前回のパークホームズ戸塚ステーションプレミア

公式ホームページ
IMG_1837[1]
IMG_1838[1]
お部屋は69㎡の3LDK、南西向き中住戸です。お隣は敷地端(提供公園の隣)の角住戸であり、敷地西寄りの中住戸となります。敷地中央南側は擁壁があり、同じ1階住戸(建築基準法上は地下1階)でも地下住戸感が強くなるのですが、こちらはそのようなこともなく日照も得られるポジションとなります。

間取り的には、擁壁側の1階住戸はテラスであるのに対して専用庭も施されたプランでその点からも当住戸の条件の良さが伺えますね。

やはり70㎡に満たない3LDKということで物件内では小ぶりなプランにはなるのですが、LDの一風変わった開口部にも魅力を感じることが出来ます。

隣戸との関係上、LDの開口部が南側でなく西側を向いた形となっているのが惜しく感じはしますが、中住戸としてはかなり採光に優れたプランと言えるでしょう(前述のようにサッシ高はあれですが…)。

一般的な田の字ベースのプランと比較すると奥行(玄関からテラスまでの距離)が長くなっているので、廊下が長めで70㎡未満のプランであることを考えるとこの廊下の長さは懸念材料ではあるのですが、この廊下の長さがありながらLDだけで12.4畳も確保出来ているのはかなり驚きですね。

洋室3は少し小さく、収納も削ってはいるもののどうしようもなく少ないわけではないですし、なぜにこんなにLDを大きく出来ているのか不思議なぐらいです。
洗面所や浴室も違和感のないしっかりとした大きさが確保出来ていますしね。

坪単価は262万円。1階住戸ではありますが、擁壁の影響を受けない南向き住戸、さらに専用庭付ということでそこそこの単価水準となっているようです。
ちなみに、擁壁側の同階南向き住戸は坪単価200万円未満もあり、特殊なポジションの物件ということで物件内の単価差はかなり大きくなっているようです。このあたりを見ても価格設定が難しかった様子が如実に感じられますね。

設備仕様面は、この価格帯及び総戸数100戸超というスケールがありながらディスポーザーがないのは驚きですし、水回り天板にも天然石が用いられていないどころかトイレもキャビネット型(手洗いカウンターがない)と、少なからずコストダウンされている様子が伺えてしまいます。
ただ、キッチンにバックカウンター(食器棚)が標準装備されているのは良いですね。

管理費は197円/㎡。総戸数100戸超のスケールがありながら、外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので、150円/㎡ぐらいでも何らおかしくはなかったのですが、これだけ豊富な植栽があると維持するのにそこそこのコストがかかるでしょうし、その影響があるのかもしれません。
この植栽は将来的に大きな財産となる可能性を秘めているものですので、きちんと管理してくれるのであればこれぐらいは安いものでしょう。

植栽管理がしっかりされていない中古物件を見るととっても残念な気持ちになりますよね…。

駐車場は全51台で機械式中心ですが、平置も5台だけあります。

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