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ブリリア本郷レジデンス【このエリアでは小規模実績豊富な東建物件】15階70㎡9,690万円(坪単価457万円)
2017-07-06

ブリリア本郷レジデンス。

本郷三丁目駅徒歩4分、御茶ノ水駅徒歩10分の15階建総戸数28戸(非分譲住戸5戸含む)のレジデンスです。

1フロア2戸、全戸70㎡×角住戸という小規模物件となります。
他の大手デベは「1フロア2戸のペンシル型の小規模マンション」はあまり分譲しないのですが、東建さんはなぜか不思議なほど「文京区」においてこういったスケールのマンションを供給する傾向にありますね。

「文京区であればこういったスケールの物件でも分譲する価値がある」と考えてのものなのでしょうか(文京区ほどではないですが、新宿区でも実績があります)。

基本1フロア2戸の総戸数20戸台の物件にはブリリア護国寺富士見坂、ブリリア本郷弓町、1フロア2~3戸総戸数30~40戸程度の物件まで含めるとブリリア六義園ブリリア東大前、ブリリア目白台、そしてブリリア本郷三丁目もあり、文京区においてペンシル型小規模物件の供給に非常に前向きなデベロッパーであることがお分かりいただけるはずです。

当物件のポジションは本郷通りと消防署前通りの間になるので、駅徒歩4分ながら比較的静かな環境となりますし、御茶ノ水駅までも徒歩10分圏内になるのも少なくない魅力でしょう。

公式ホームページ
IMG_1825[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は消防署前通り沿いのビルの影響が残りますが、南側はそこまで高い建物ではないので、中層階以上で日照、この上層階住戸になると視界抜けも得られる好ポジションとなります。

間取り的には北東角同様の70㎡ということで3LDK角住戸としては若干小ぶりな印象となりますが、一般的な角住戸よりは玄関廊下を短めに出来ているので居室畳数は違和感のない水準と出来ています。

ただ、LDドア位置には注意が必要でしょう。
キッチンの位置からするとドア位置はここにせざるを得ないので悪意はないと思いますが、LD入口付近のデッドスペースが少々大きく、この実質的な廊下部分を含めると廊下はそんなに短くはないですね。
そこそこの長さの廊下がありながら、洗面所がリビングインなのもちょっと疑問です。
なお、1フロア2戸の小規模物件ながら15階建と高さがそこそこあるがゆえに柱は太くする必要があるようですが、フロア面積に余裕がないわりにはわりと柱を逃がせているのは評価して良いでしょう。

東側はダイレクトサッシを採用しつつも柱の影響を少なくした設計は大いに評価できる点ですし、バルコニーが南側にある点も良いですね。南側であれば真夏の太陽は高い位置にあるので、真夏だけは上階バルコニーが庇の役割を果たし直射を遮ってくれることとなります。

ただ、残念なのはやはり「三次元」でしょうね。東面は窓際に太い梁が生じており、それと共に洋室3の引き戸の方立ても大きなものとなっています。
こういったダイレクトサッシを採用する以上は上部か下部(逆梁カウンター)に梁が生じてしまうのは当然のことではあるのですが、もう少し階高を設け梁の影響を少なくして欲しかったというのはありますね。

敷地にゆとりがありませんし、14階建とすると採算的に厳しいのは言うまでもありませんが…。

坪単価は457万円。日照及び視界抜けが得られるだけのことはある単価設定になっていると言って良いでしょう。
ただ、低層階は坪単価340万円台という水準で、同時期分譲となるザ・パークハウス本郷は低層階でも坪単価400万円程度であることからしても、スケール感で劣るがゆえにかなり現実的な価格設定にしてきた感じですね。
先行物件であるクレヴィア御茶ノ水オープンレジデンシア本郷三丁目と比べてもリーズナブルな水準であり、小規模とは言えエリア実績の豊富な東建ブランドの物件であることを考えるとこのご時世にしてはかなり目に優しいものとなっている印象です。

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