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ザ・マジェスティコート目黒【20~70㎡台、幅のあるプランニングの150戸】14階75㎡9,480万円(予定)(坪単価417万円)
2017-07-12

ザ・マジェスティコート目黒。

目黒駅徒歩8分、不動前駅徒歩9分の14階建総戸数150戸のレジデンスです。
ザ・ガーデンテラス目黒が完売し、こちらも近々分譲開始となります。

ザ・ガーデンテラス目黒と同じで東京建物×三菱地所レジデンスによって生まれるこちらの物件は目黒川沿いではなく、山手通り沿いということでけして珍しい属性の物件ではないのですが、「目黒区アドレス×目黒駅徒歩10分圏内×スケール(総戸数150戸)」と三拍子そろった物件となるとそう多くはないので、注目している方も少なくないのではないでしょうか。

先行して分譲中のシティハウス目黒ザ・ツインや今後分譲予定のシティハウス目黒ザ・グランドも山手通り沿いの駅徒歩10分圏内で同じような面積帯が中心の物件となるので、短期的にはかなり供給過剰感が強いのですが、長期的な視点で見るとこのぐらいのスケール感のある物件の供給は数えるほどしかありません。

余談ですが、当物件のポジションはかのブリリアタワーズ目黒のモデルルームがあったところですね…。あれからもう2年も経つんですね…時が経つのは早いなぁ…。

まだ完成しておらず当然引き渡しも済んでいないのですが、ウェブ上には中古のフライング売り出しが多いですね…。

公式ホームページ
IMG_1835[1]
お部屋は75㎡の3LDK、西角住戸です。南西は山手通りなので前建までの距離は十分に確保されていますが、北西は同じ14階建のパークホームズ目黒アーバンレジデンスとお見合いとなります(北西側は敷地端ギリギリに立つわけではないので、それなりに距離は確保されています)。

間取り的には物件内で最も専有面積の大きなものとなります。
当物件はザ・ガーデンテラス目黒との棲み分けも考えたと思われ、20㎡~30㎡台のコンパクトなプランニングも少なくないのですが、一方で60~70㎡台の3LDKも3分の1以上あり、単身者、ディンクス、そしてファミリーまでかなり幅広い層のニーズに対応することを狙った物件となるようですね。

さて、この間取りの詳細ですが、75㎡と比較的大きな面積が確保されてはいますが、プラン的には田の字の延長上にあるタイプなので、廊下は短めで有効面積はそこそこの水準にはあると思います。

ただ、75㎡超の3LDKながらLDが10.7畳しかなく、7.2畳の主寝室や収納などを重視したタイプとなっており、バランス面には若干の疑問が残りますね。

好み次第の部分でもあるとは思うのですが、LDはバルコニーに面していないので空間的な広がりも得づらいですし、もう少しLDを重視した方が良かったのではないかと思わずにはいられません。

洋室3とキッチンの間に柱が丸々1本食い込んでいる影響もあるにはあるでしょうが、それ以外の柱の影響は少ないですし、無駄が多いとかではなくどこに面積を割くかという話ですね。
ちなみに、南西面は逆梁工法が採用されているので、LD内には逆梁カウンターが生じるのが一般的ですが、当物件は奥行の浅い窓台があるのみでカウンターによる畳数消費がない点は好感が持てます。

坪単価は予定価格で417万円。最上階角住戸ということで物件内で最高水準の単価となってはいますが、同階は中住戸でもほぼ同じ水準で突出したものにはなっていません。
山手通り沿いで特に駅も近くないことを考えると目に優しい水準とは言えませんが、ここ1~2年は近隣のスミフ物件が高値相場を形成していたため、それらと比べると気持ち弱くはなっていますね。ザ・ガーデンテラス目黒はもっと階建があったため同階水準で比べるとこちらの方が高い印象ですが、品川区と目黒区というアドレス差も考慮されているのでしょうか。あちらは目黒川沿いだったのに対してこちらは山手通り沿いですし、販売時期を考えるとこちらの方が安くともおかしくなかったのですが…。

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