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ザ・マジェスティコート目黒【珍しい1R+DEN】2階36㎡4,020万円(予定)(坪単価370万円)
2017-07-12

続けて、ザ・マジェスティコート目黒。

設計・施工は木内建設、デザイン監修はIAO竹田設計です。
外観デザインはベージュを基調としながらも縦方向のリブにダークブラウン色を用いたことでシックな設えとなっていますし、広々としたギャラリーホール+オーナーズラウンジも総戸数150戸というスケールを活かした好設計です。

空地の大半は駐輪場、駐車場及び駐車場への車路であり、敷地面積2,000㎡近い物件のわりには植栽がかなり少ない印象のある物件なのですが、山手通りの目の前の歩道は近いうちにインターロッキング敷になる予定ですし、そういった楽しみも少なからずあるでしょう。

なお、南西向き及び北東向き中心の配棟で中央部に共用廊下を設けたフロアプランであることを考えると内廊下設計とした方がニーズに合致したようにも思うのですが、そのようにすると奥行のある専有部形状が影響し、中住戸に行灯部屋が多くなることを嫌ったのでしょうか。

ただ、当物件のプランの中にはフロア中央部の吹抜に向かって開口部を設けているプランもありますし、中住戸でも2LDKであれば洋室2室中1室が行灯部屋となるに過ぎないので(3LDKは角住戸に固めてしまう)、内廊下の方が向いていた気はしますけれどもね。

前回のザ・マジェスティコート目黒

公式ホームページ
IMG_1834[1]
お部屋は36㎡の1R+DENという珍しいタイプの北東向き中住戸となります。北東は6階建のジオ目黒があり、このプランの低層階住戸は視界への影響が少なくありませんが、その手前には当物件の駐輪場があるので、もの凄く接近しているわけではありません。

間取り的にはなんと言っても気になるのは1R+DENという点でしょうね。この表記のプランを見るのは初めてかもしれません。

間取り図上にはしっかりと「リビングダイニングキッチン」と書かれていますし、10.1畳としっかりとした広さがあるので「LDK+DEN」でいいような気がしますが、それはそれで変な感じ(笑)。

そもそもDENも3畳台とは言え、きちんと窓もありますし、このぐらいの広さで居室とみなしているプランもあると思うので、1LDKでもいいと思うんだけどなぁ…。
窓の目の前に柱があるから採光基準を満たさずDENとなってしまっている可能性が高いですが、「1R+DEN」と「1LDK」とでは大分印象が変わってくるので、洋室の大きさや開口部の位置を微調整してでも1LDKを目指して欲しかったと思ってしまいますね。
こういった表記の差はリセール時や賃貸時にも少なからず影響してくるところですからね。

また、スパンのわりに開口部幅が小さいプランで勿体ない印象があります。パイプスペースなど邪魔しているわけではありませんので、もっとサッシ幅は大きく出来たはずですよね。

一方、動線部を上手にキッチンとして活用していますし、柱の食い込みも少ない効率性の高いプランと言う点は大いに評価して良いでしょう。

坪単価は370万円。同階の北東向きの50~60㎡台のプランは坪単価340~350万円台であり、流石に面積が小さい分単価高にはなってはいるようですが、一般的にはもっと単価高となっていても何らおかしくない面積で「名もなきデベの投資マンション」を買うよりも遥かに目に優しい水準にはなっていますね。出口を考えた場合(値段に厳しい投資家相手に売却する必要がある)においしくないので、以前から20~30㎡台のプランは投資対象としてオススメしておりませんが、当物件は20㎡台の1Rプランも同様のこなれた単価水準となっており、どうしても1Rが欲しいという方には悪くない物件かと思います。
ほぼ1Rばかりで構成されたザ・パークワンズなどよりもこういったファミリータイプ共存物件の1Rの方がスケール・希少性という意味での魅力もあるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー(1R住戸にとっては貴重な差別化要因となります)に食洗機、水回りのフィオレストーン天板、カップボード(コンパクトプラン除く)、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター(コンパクトプラン除く)と違和感のないものがそろっています。

駐車場は全38台で身障者用を含む3台のみが平置となります。3LDKは3分の1程度ですし、近年の物件にしては附置率が高い印象です。

シティタワー恵比寿【坪単価600万円前後でも納得の希少性】20階95㎡19,990万円(坪単価692万円) | topページへ戻る | ザ・マジェスティコート目黒【20~70㎡台、幅のあるプランニングの150戸】14階75㎡9,480万円(予定)(坪単価417万円)

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