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イニシア日野【珍しい日野駅物件、しかも徒歩2分】4階75㎡4,998万円(坪単価219万円)
2017-07-11

イニシア日野。

日野駅徒歩2分の14階建総戸数61戸(他店舗1戸)のレジデンスです。

これまで5,000室近く取り上げてきましたが、日野駅の物件を取り上げるのは「初」となります。日野駅は非常にマンション供給の少ないところでスケール感のある物件やブランド感のある物件の供給が皆無に等しいので、これまで取り上げる機会がありませんでした。

一般の方にとってはイニシアシリーズはまだまだ知名度が高いとは言えないのかもしれませんが、大手財閥系デベの物件が全く存在しない日野駅においては格上の存在であり、それに加え駅徒歩2分というポジションですので、注目すべきマンションと言えるでしょう。

むろん立川や八王子ほど駅前の魅力は高くはありませんが、特快停車駅ですので都心アクセスは良好ですし、多摩川までもほど近い環境面とのバランス良さも見逃せませんね。

公式ホームページ
IMG_1839[1]
お部屋は75㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側細い道路の向かいに10階建のマンションがあるので、低層階は南側からの日照が遮られますし、東側道路の向かいもそう遠くない位置に14階建のマンションがあるので日照は南東方向からのみという感じでしょうか。

間取り的にはイニシアならではのきれいな形居室が並んだタイプで、このエリアとしては「貴重なノン田の字(次の記事でもコメントします)」のプランなのですが、最大のポイントはサービスルームでしょうね。

居室の大きさに対して開口部が小さく、その開口部も共用廊下側となり、建築基準法上の採光要件を満たさないがゆえのサービスルームなのですが、ここで1つ疑問があります。

なぜこの位置にサービスルーム(実質的には居室)があるのか???という点です。
角住戸ですので、ほとんどのデベロッパーが洗面浴室のある位置に3室目の居室を配置するのではないでしょうか(現状の洗面浴室とサービスルームの大きさは一致していませんし、形も微調整する必要は当然ありますが、この専有部形状であれば廊下に面した洗面浴室、共用廊下側でない位置に窓を設計できるポジションにリビングインの居室を配置するのがオーソドックスということ)。

南側は前述の10階建マンションがあるのでお見合いにはなりますが、気になるならカーテンを閉めておけば良いだけの話ですし、居室要件を満たす開口部を設けた「3LDK」の方がメリットがあったはずなのです。

イニシアさんはどの物件でも平均的な水準を上回るきれいなプランニングを実現しておりここも例外ではないのですが、このプランには若干のチグハグさを感じなくもないですね。イニシアさんの物件はこういった「2LDK+S」などサービスルーム形式が多いのは共通している点ではあるのですが…。

洗面所はLDの陰から入る形なので、いわゆるリビングインとは同列には語れず、家事動線的には有用でもあるので求めるもの次第ではこちらの方が優れている面もあるとは思いますが、万人受けするのはやはり廊下から洗面所に入るタイプかなと。

なお、廊下の形状自体はお手本のようなT字型でほどよい長さと出来ており大いに評価して良いでしょう。中央部はかなり幅を確保し、イニシアプランの売りの1つである広がりのあるウエルカムホールタイプとなっているのも見逃せません。

LDK16畳超、主寝室6.3畳と、居室畳数も確保しつつも収納も充実させたプランで、整形で無駄の少ないプランニングが活きていますね。

洋室2にはトールスライディングウォールが採用されているので、違和感なく2LDK(表記上は1LDK+S)として利用することも可能ですし、奥行のあるバルコニーも〇です。

坪単価は219万円。前述のように日野駅は分譲マンションの供給実績が非常に限られており、近年の分譲実績及び似た属性の分譲実績がないに等しい状況なので価格の判断が難しいですね。
ただ、立川駅前の物件は当然こんな相場ではありませんし、八王子駅前(と言っても徒歩4分)のブリリアタワー八王子が平均坪単価約240万円という水準ですので、この物件の220~230万円という平均坪単価は相場の範疇ではあるのでしょう。

昨年秋以降、都下では新築物件の値引きが活発となった結果、相場が崩れ、現状はまだ相場が定まっていない印象があるのでそういった意味での難しさもありますけれどもね。

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