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ザ・パークハウス本郷【角住戸なのに行灯部屋あり】7階87㎡12,590万円(坪単価480万円)
2017-07-09

ザ・パークハウス本郷。

水道橋駅徒歩5分(都営線。JR線は徒歩8分)、春日駅徒歩6分、本郷三丁目駅及び後楽園駅徒歩7分の14階建総戸数92戸(事業協力者住戸42戸含む)のレジデンスです。

朝陽館跡地という趣深い地に誕生する物件で、1,800㎡超とこの界隈の物件の中ではスケール感があるという点でも注目に値するでしょう。

この物件のある本郷一丁目界隈はプラウド街であることが知られており、先日のスムログ名作マンション訪問でも紹介させていただいたわけですが、この物件並のスケールがあるのは春日通り沿いのプラウド本郷ヒルトップぐらいで、総戸数209戸のランドマーク的な存在である本郷パークハウスプレミアフォートに次ぐ、スケールとブランドを併せ持った物件となることが期待できるのです。

名作マンション訪問【本郷界隈】(ほぼ同じ高さでも物件によって階建が異なることにも注目!)

当物件のポジションはプラウド等に囲まれていますので、日照面・視界面には期待できないのが残念ではあるのですが(それが「朝陽館」跡地というのですから皮肉ですね…)、この界隈の物件の大半はそのような状況となっていますし、個人的にも工法やデザインがどのようなものとなるのか早くから気になっていた物件の1つですね。

公式ホームページ
IMG_1827[1]
お部屋は87㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は14階建のプラウド本郷壱岐坂、南は16階建の本郷ハウスとなるので、いずれの方向も視界抜けはありませんが、プラウド本郷壱岐坂は南側道路から結構セットバックされた位置に立っているので、南東方向の視界には抜けてきますし、本郷ハウスの敷地北側及び東側は平置駐車場が広がっているので、この中層階住戸であれば日照は問題ありませんし、南東方向の視界も悪くないでしょう。

間取り的には90㎡超の南西角住戸ほどではありませんが、1フロア2戸の貴重な「南向き住戸」の1つだけあって90㎡近いゆとりあるプランニングがなされています。

こういったゆとりある畳数を確保した角住戸というのはそこまで効率性を追求せずともそれなりの居室畳数を確保することが出来るため、玄関位置を軽視した結果、廊下が長くなってしまっていることも少なくないのですが、当プランは玄関位置が良いため廊下が短めに出来ていますし、クランクインでプライバシー面への配慮もしっかりとなされている点も素晴らしいですね。

一方で少々驚かされたのは洋室1室が行灯部屋という点ですね。南西角住戸もそうなのですが、内廊下物件とは言え「角住戸」ですので、行灯部屋があるのはかなり意外でした。

LDを二面採光(角位置)に拘ることなく、洋室2及び3の位置に持ってくれば洋室全室に開口部を設けることが出来たのでデベ次第ではそのようになっていたことが想像できますが、LDを重視した結果このようになったのでしょう。

プラウドに配慮してか、二面採光と言えるほど東側に開口部が設計されていないのでこの位置にした意味があまりないような気もしなくはないのですが、キッチンにも窓を設けることが出来ていますし、行灯部屋自体はそんなには気にならないですね。

行灯部屋となるのであれば、引き戸はウォールドアのような大きく開け放つことのできるタイプとした方がより良かったとは思いますけれども。

また、大きな専有面積を有しながらも効率性も両立させていることでLDKで20畳近い広さを確保、かつ、収納もかなり充実させることが出来ている点は大いに評価して良いと思うのですが、LDの開口部の地味さ加減はやはり残念ですね。LDと洋室2の境はなぜに連窓サッシではないのだろうか…。

この物件は他のプランでも連窓サッシが採用されておらず、スパンに比して開口部幅が短いのが非常に勿体なく感じますね…。幅・高さ共に最高水準の本郷パークハウスプレミアフォートに及ばないのは仕方ないにしてもこんだけの立派な価格帯の物件なのですからもう少し頑張って欲しかった…。囲まれ感があるからこそ採光を重視すべきだと思うんだけど…。

坪単価は480万円。南西角住戸も囲まれ感があるので同じような単価水準になるのかと思っていましたが、南東角の方が少し安くなっているようです。南西角住戸はこちらよりも廊下が長く使い勝手に大差はありませんが、「貴重な90㎡超のプレミアム」が乗っかっているようですね。

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