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ザ・パークハウス本郷【構造はごくごく一般的だがデザインは◎】12階75㎡9,960万円(坪単価437万円)
2017-07-09

続けて、ザ・パークハウス本郷。

設計・施工は木内建設です。予想していたことではあるのですが、本郷パークハウスザ・プレミアフォートのような特長ある構法は採用されておらず、構造的にはごくごく一般的なものとなっています。

この界隈ではスケール感のある物件とは言え、総戸数100戸未満というスケールで事業協力者住戸が半分近くを占める物件ですので、デベロッパーの総利益はけして大きいとは言えません。つまり、「+α」を追求できるほどの採算的な余裕は大きくないということなのです。

ただ、流石にかなりいいお値段となる物件ですので、構造的な見所はなくともデザイン面に抜かりはないですね。
デザイン監修は三菱地所の高額物件でお馴染みのSKM設計計画事務所(柴田氏及び三宅氏)で、低層階から上層階までの全ての住戸のバルコニー軒天井を木調アルミスパンドレルとした外観デザインは素晴らしいものがあります。

バルコニー手摺となる部分にはガラスの他、瓦をモチーフとしたブラックリブの面状タイルを施すことで絶妙な和モダンなデザインを実現し、特長ある物件が少なくないこの界隈でも一目置かれる物件となることは確実でしょう。

前回の記事でも述べたように、この界隈では大き目のスケールを活かし、敷地西側には厚みのある植栽及び車寄せを設けることが出来ている点も素晴らしいですね。
敷地西側道路は一通なので駐車場から車寄せへの動線に難がありますが(駐車場からすぐに直接車寄せに入ることが出来ない。「帰り」は問題ないですが「行き」は微妙ですね…)、敷地内に朝陽館の灯籠を受け継ぐなど、かなり趣深い物件となっています。

ちなみに、ホームページの載っている大きなクスノキは当物件の北東パークハウス楠郷臺の目の前にあるもので、樹齢600年以上と言われているものです。こちらのパークハウスにはそこまで歴史のあるものはありませんが、朝陽館の灯籠及び庭園は周りの風景は歴史を受け継ぐ素晴らしいものとなることが期待されますね。

前回のザ・パークハウス本郷

公式ホームページ
IMG_1829[1]
お部屋は75㎡の3LDK、西向き中住戸です。敷地中央少し南寄りに位置したプランで西側正面方向は12階建のプラウド本郷弓町となります。階建的にはこの住戸と同じなのですが、以前プラウド本郷弓町を紹介した際にも言及しているように12階建でも一般的な14階建と大差のない高さがある特殊な物件なので、この階でも視界的な影響は少なくありません。

間取り的には、内廊下物件の中住戸らしい造りにはなっているのですが、エレベーターを2基設計された物件ということで東側の設計が工夫あるものとなっている点が興味深いですね。

玄関前は当然に内廊下ですが、洋室2の東側は外廊下(避難通路)となっているので、開口部を設計出来、つまりはちょっとした両面開口プランとなっているのです。

洋室2の部分も普通に内廊下だったとすると開口部を設けることが出来ないので洋室2はリビングインとして居室要件を満たす必要がありますが(そうしないと2LDK+Sとなってしまう)、このプランは洋室2に外廊下側の開口部を設けることが出来たがゆえに廊下からの動線でも3LDKを実現することが可能となったのです。

内廊下物件の中住戸はそのようなことも影響し、リビングインの居室が多い傾向にあるのですが、このプランは3室中2室を廊下からの動線と出来ておりそのような点を重視したい方にとっては魅力があるのではないでしょうか。

ちなみに、南面とは異なり西面は逆梁工法が採用されています。バルコニー手摺部分は南側順梁部分もガラス手摺は部分的にしか採用されておらず、そこからは分かりづらいのですが、南面と西面で柱・梁の位置が違うのでそのあたりを意識して間取りを見ることも重要でしょうね。

坪単価は437万円。前述のように上層階とは言え視界抜けはイマイチなので価格の階差は小さく、上層階でもそこまで高単価とはなっていません。
低層階はほぼ事業協力者住戸で占められており、低層階に価格の安いパンダ的な住戸を用意出来ていないので、余計に高くしづらいのではないでしょうか。

出色のスケールがあり、特殊な構法を用いていたので比較対象として適切とは言い難いのですが、前回のプチバブル後期2007年に分譲された本郷パークハウスザ・プレミアフォートが平均坪単価約420万円であり、現状はその時代を少し超えた相場水準であることを考えると大きな違和感のない水準ではあるのでしょうね。
南東角と南西角は500万円前後の単価設定となっており、ちょっと「プレミアム」を乗せすぎな印象が拭えませんが、当物件は事業協力者住戸のほとんどが低層階で分譲住戸はほぼほぼ中上層階であることを考えると平均単価が高く出るのは当然でその影響も考慮する必要があるのは言うまでもありません。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどの一般的なものにとどまらず、LDビルトインエアコン、タイル及び天然石を用いた浴室(80㎡超)など、高額な価格帯を意識したものとなっています。


管理費は217円/㎡。やすっ…。ディスポーザー付の内廊下、まして平均坪単価400万円中盤の高額物件でこの水準とは驚きですね。

この総戸数ならばあってもおかしくなかったコンシェルジュサービスはないですが(あったらいくらになったかな???)、それでもかなり良心的な水準と言えますね。1.5倍水準の320~330円/㎡でも何らおかしくないパフォーマンス及び価格帯の物件です。
※「管理会社への業務委託料(管理費ではありません)」には利益が少なからず盛り込まれているので(株式会社は営利を目的としているので当たり前ですが)、購入者の支払能力に応じた設定となっているのが一般的です。

駐車場は全28台で身障者用及び来客用それぞれ1台を除いた26台が機械式(事業協力者用6台含む)となります。

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