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プラウド綱島SST【SST内唯一×大きなL字バルコニー】6階75㎡6,460万円(坪単価284万円)
2017-07-10

プラウド綱島SST。

綱島駅徒歩11分の10階建総戸数94戸のレジデンスです。
今さら言うまでもないことですが、TsunashimaSST内唯一の分譲マンションとなる物件で、一般的な駅徒歩10分超のマンションとは同列に語ることは出来ない稀有な存在です。

SSTの大半は商業施設とアップルのYTCとなるわけでレジデンス部分に割ける部分はごくわずかなことから当物件の総戸数は94戸に過ぎませんし、いわゆる駅前再開発タワマンのようなランドマーク性やインパクトがあるとは言えませんが、マンション名に「SST」と入れることが出来るのはこの物件だけでしょうし、マンション名だけで「あの物件ね!」って分かってもらえるだけでも価値はあるでしょうね。

多かれ少なかれマンションの価値というのは「知られてナンボ」の世界ですので、知名度が高いというだけで資産価値に少なからず好影響を及ぼすことでしょう。
注目度の高い物件ゆえに悪目立ちすることもありますが、デベ側がコンセプトや価格設定に余程のミスを犯していない限りは「手堅い」存在となるはずです。

ただ、若干の疑問があるのも事実ですね。
街区内では貴重なレジデンスですので、そのポジションも綱島街道の影響が少なくなかなかのものではあるのですが、正直、もっと配慮しようがあったのではないかなとは思わずにはいられません。

ホームページ上等で全戸南東向きが謳われていますがどう贔屓目に見ても東南東向きであり、「東向き」or「南東向き」の二択だったとしたら東向きが気持ち正しいのではないかとさえ思うぐらいの角度でしかないのです。
当然南端の角住戸だけは胸を張って南向きと言えますが、他の住戸はどうでしょうか。

SST敷地の南側は高い建物がなく、綱島東二丁目公園などもある開放感の高いエリアであることを考えると、90度倒した全戸南向きとしてくれても良かったのになぁ…と。

YTCがこんだけ日照良好な意味なんぞないですからね…。ガラス貼で真夏でも直射が凄いことが予想されるので温度管理を考えたら全然エコじゃないんじゃないかと思ったりもするのですがいかがでしょうか…(汗)。

公式ホームページ
IMG_1833[1]
お部屋は75㎡の3LDK、東角住戸です。野村さん的にはLDのメイン開口部がある方が南東向きということになります。日照は午前中が中心で日照時間はけして長いとは言えませんが、南東~南にかけては戸建住宅ばかりが立ち並ぶ感じなので視界抜けは抜群ですし、綱島街道の影響も少ない住環境的にも魅力あるポジションとなります。抜け感がある分新幹線の影響は多少聞こえるかもしれませんが。

間取り的には、前述の胸を張って南向きと言える南側の角住戸(85㎡の4LDK)のような出色の広さはありませんが、75㎡超ということでそこそこの広さにはなっています。

当物件は全戸70㎡超3LDK以上のプランニングがなされており、プラウドらしい手堅いプランニングとしてきていますね。エリア内では高単価の物件にはなりますが、このぐらいのグロス価格はプラウドブランドを持ってすれば全く問題とならない水準でしょう。
もっと駅に近く大半が坪単価300万円を超えてくるような物件であればもう少し面積を絞った可能性(68㎡の3LDKとか)も無きにしも非ずでしょうが、この水準ならばこのような角住戸は77~78㎡ぐらいあっても良かったぐらいの印象です。

さて、肝心のプラン詳細ですが、当物件の大きな特長の1つとしてL字型の大きなバルコニーがありますね。南角も同様でこれはなかなかインパクトのある代物です。

バルコニーは全部で約28㎡あり、特に「南東」側は奥行もあるので開放感が高いですね。LD北東側は開口部がかなり限定的なのが残念ではあるのですが、南東側はワイドサッシ×奥行のあるバルコニーという形になっているのが凄く魅力的ですね。

また、玄関前にしっかりとした奥行のあるアルコーブが設けられたプランで角住戸としては玄関位置も優れているので廊下は短めに出来ており専有面積から受ける印象以上に有効面積が大きそうなのも良い材料でしょう。

北西側には非常階段があるので、洋室1を二面開口と出来ていないのは残念ですが(採光だけでなく風抜けに影響がある)、換気機能付玄関ドアを採用したパッシブ設計となった物件なので風抜けの心配はなさそうですし、柱の影響が少ない点も好印象です。

坪単価は284万円。最上階ルーバルプランは坪単価約330万円という水準となりますが、当プランは胸を張って南向きと言えるわけでもなく、ルーバルもついていないのでほどほどのお値段設定となっています。日照面を考慮するとSST向かいのクリオ横濱綱島よりも明確に高い水準にはなりますが、効率性の高いプランニングと大きなバルコニー、そしてSST内唯一という希少性を考慮すると至極妥当な水準と言えるでしょうね。

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