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イニシア世田谷松陰神社前【欅ハウスを望む稀有なポジション】4階75㎡7,498万円(坪単価330万円)
2017-08-13

イニシア世田谷松陰神社前。

松陰神社前駅徒歩4分の6階建総戸数28戸のレジデンスです。

※実は1月前ほどに早期完売してしまっており、他物件との兼ね合いもあり掲載のタイミングを逃してしまいました…。お盆ということで新規供給が少ないのでこのタイミングで掲載することにしました…。

ファインスクェア世田谷若林クラッシィハウス世田谷松陰神社前に続き、分譲開始された物件です。当物件の北東側に同時期完成予定(2018年春)の伊藤忠さんの物件はまだホームページさえも存在していませんが(完成売りかね???)、おそらくそう遠くないうちにリリースされる予定で、昨秋の世田谷合同庁舎(+世田谷図書館)の完成に合わせ周囲で次々とマンションが供給されている状況です。

当物件もこの界隈の物件の例にもれず総戸数28戸と小ぶりですし、ほぼ私道(当物件の敷地持分は100分の33)にしか接道していないという際どさのあるポジションではあるのですが、目の前が樹齢250年以上の欅を有する欅ハウス(コーポラティブハウス)というのは非常に恵まれています。

当物件の敷地にはもともと古民家がありましたが、やはりその既存樹(ヤマザクラ・カキノキ・イロハモミジなど)をあえて残すことで景色を継承しているようですし、小規模ながらかなり特色豊かな物件となっています。

公式ホームページ
IMG_1889[1]
お部屋は75㎡の2LDK、南東角住戸です。南は戸建住宅、東はその欅ハウスの「森」となります。南側は日照だけでなく視界抜けも得られますし、東は歴史ある森という物件内随一の優れたポジションとなります。当物件は全戸東向きなのでフロア内ではこの角住戸のみが南向きと言うことになりますね。

間取り的にはそんな1フロア1戸の南向きということで75㎡と物件内では大きな方の面積が確保されてはいるのですが、もっとも大きなものではありませんし(中住戸に76㎡がある)、3LDK(2LDK+S含む)ではなく、純粋な2LDKである点に少々驚かされましたね。

駅徒歩4分とは言え世田谷線ですし、環境面に優れたポジションですので、物件全体でみるとファミリーをメインターゲットとしているように思うのですが、このプランは不思議と3LDKを採用していないのです。
近年のマンション価格高騰によりほぼ全てのデベロッパーが基本的には狭小よりにシフトしているわけでイニシアさんも例外ではないのですが、なぜかこの物件の角住戸は「2LDK」となっています。

確かに専有部形状や玄関位置を見ていくと3LDKにするのは難しそうな印象はあるのですが、戸境や階段位置などを調整することで3LDKを設計しやすい専有部形状とすることは十分に可能だったはずです。

そんな意外、かつ、不思議な2LDKプランなのですが、3LDK希望者にとっては残念ではあっても広々2LDKをお探しの方にとってはかなり魅力の高いものと言えるでしょう。

75㎡もありながらも廊下は短めと出来ていますし、アイランドキッチンを有した18.3畳のLDKは3LDKではなかなか実現することのない優雅な設計です。

敷地南側境界に沿った凸な位置にLDを配置した結果、LDには三方に開口部を施すことが出来ていますし、西側にしっかりとバルコニーが設けられているのもニクイですね。

三方角住戸、かつ、南面が雁行設計となったプランなのでもっと柱の食い込みがあってもおかしくないのですが、「やさしいシカク」をモットーにするイニシアさんのプランらしく柱の食い込みが最小限に抑えられている点も評価して良いでしょう。

75㎡の2LDKであればLDは20畳(3LDKとするとLDK(15畳)+洋室(5畳))あっても何らおかしくなかったわけで、LDKは2LDKにしては小ぶりな印象もあるのですが、洋室2室はいずれも大き目ですし、収納も充実していますね。

浴室はそれ以外の部分のゆとりからすると1418でなく1620の方がバランスが良かったような印象もありますけれども、窓付で換気面に優れているのは嬉しい材料でしょう。

坪単価は330万円。クラッシィハウスとほぼ同じ水準でしょうか。
クラッシィハウス世田谷松陰神社前が分譲開始された3月時点よりも市況は悪化し、都心・準都心でも数ヶ月前では考えにくい控えめな価格設定とする新築物件が見られるようになってきていることを考えるともう少し控えめな単価設定であってもおかしくありません。しかしながら、特にこの南東角住戸は前述のような稀有なポジションにあるわけでそれを考慮するとむしろ控えめな印象さえありますね。
「無理のない3LDK(2LDKとしても3LDKとしても使える)」でこの単価であればさらに魅力的だったでしょう。2LDKにしてはグロスが嵩んでいるがゆえにこの単価で収まっている側面もあるように思います。

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