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イニシア世田谷松陰神社前【超ワイド連窓サッシ×アイランドキッチン】3階73㎡6,998万円(坪単価318万円)
2017-08-13

続けて、イニシア世田谷松陰神社前。

設計はJWA建築都市設計、施工は大豊建設です。
JWA建築都市設計は、ピアース溝の口ディアナコート美しが丘などデザイン性に優れたモリモト物件の中でもインパクトのある外観デザインの物件を生み出しており、ここも垢抜けたものとなっています。

モリモト物件ほどのインパクトには欠けますが、緑に包まれたエントランスアプローチや木目調の床タイルやルーバーを施したエントランスホールも素敵ですね。

ランドスケープアーキテクトはお馴染みのいろ葉デザイン大武氏で、前回の記事でも述べたように以前ここにあった古民家の既存樹の多くを残し、目の前の欅ハウスの森と連携を図ることで小規模物件ながら大きな差別化要因を生み出すことにも成功しています。

南北に長い敷地形状の全戸東向きなので、南向き住戸率は低いものの、多くの住戸から東側に森を望むことが出来ますし、イニシア物件らしいその特長豊かなプランと相まってかなり差別化要因が盛りだくさんとなった物件です。

イニシアシリーズはそんなに派手な立地の物件供給は少なく、どちらかと言うと間取り面で魅せていることが多い印象で、この物件も一見例外ではないのですが、実のところは立地と間取りが絶妙に融合した貴重な存在ではないでしょうか。

前回のイニシア世田谷松陰神社前

公式ホームページ
IMG_1890[1]
お部屋は73㎡の1LDK+2S、東向き中住戸です。日照時間は長いとは言えませんが、先ほどの南端の南東角住戸の隣の隣というポジションでやはり東側には欅ハウスの森を望むことが可能な魅力あるポジションです。

間取り的には1LDK+2Sという点を残念に感じる方は少なくないでしょうね。4~6階は同プランでも共用廊下側の開口部が建築基準法上の採光要件を満たすがゆえに「3LDK」表記が出来るのですが、2~3階はそのようにはいかずこのような表記となってしまうようです。

ただ、正方形に近いワイドスパンな田の字プランはやはり魅力的で、73㎡とけして大きいとは言えない面積ながらアイランドキッチンと出来ているのは当プランの大きな特長と言えるでしょう。

ワイドスパンを採用し奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を浅くしたことで、廊下をコンパクトに出来た結果、充実したLD周りを実現したプランです。

廊下はイニシアならではのウエルカムホールプランで短いながらも広がりあるものと出来ていますし、柱も完全にアウトフレーム化されたプランなので同じ面積帯の他社物件とは全く異なる印象を持った方も少なくないのではないでしょうか。

北東側の洋室の引き戸は大きく開け放つことのできるウォールドアが採用されているので、20畳超の空間が簡単に実現しますし、超ワイドな連窓サッシは圧巻です。

奥行のあるバルコニー、かつ、バルコニー戸境がペラボーでなくコンクリ(柱)なのも評価できる点です。東面が雁行設計となっているがゆえにこのように柱を兼ねたコンクリ壁になっているわけですが、普通であればいわゆる「断面が正方形の柱」となるはずでこのような視界に影響を与えにくく、かつ、バルコニーも広く確保できるものとなっているのはとっても素晴らしいですね。

坪単価は318万円。1階上は「3LDK」となるわりには価格差は大きくなく、将来的な「リセール時の検索対策」を考えるともう少し価格差を設けて欲しかった印象がありますが、表記云々を抜きにすれば違和感のない水準ではあるでしょう。
318万円という数字をそのまま評価するとやはりクラッシィハウス世田谷松陰神社前と大差のない水準でお得感は皆無ではあるのですが、これ以上ないぐらいの効率性と差別化要素を内包したプランなので単価は5%程度割り引いて考えるのが相応ではないでしょうか。

管理費は251円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下物件、しかも管理形態は「通勤」ではなく「巡回」ですので割高感のある水準ではありますが、総戸数28戸という小スケールからすると仕方ない部分はあるでしょうし、これでも同スケールのクラッシィハウスよりは幾分安いですね。

駐車場は全7台で身障者用1台を除き機械式となります。

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