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リーフィアレジデンス栗平【デザイン性の高い車寄せ×EV2基】4階65㎡4,138万円(坪単価211万円)
2017-07-22

続けて、リーフィアレジデンス栗平。

設計・施工は東鉄工業ですが、前回の記事でも言及したようにデザイン・基本設計監修には実績豊富なIAO竹田設計が起用されています。

リーフィアレジデンス世田谷桜丘は同様にIAO竹田設計が携わっていたにも関わらず少々野暮ったいデザインでしたが、その後リーフィアのデザインは徐々に改善傾向にあるように思いますし(大手デベ物件と比べて遜色ない現代的で洗練されたものになってきた)、ここは販売時期的にエリア内ではかなり目立つ価格帯の物件となることからデザイン性や高級感と言ったものを余計に重視していると感じます。

外観はそこまで特徴あるものでこそないのですが、バルコニーのガラス手摺に加え、前回紹介した南西角住戸の妻側(西側)にも大き目の開口部を設けたガラス面の多いものとなっており、洗練されている印象がありますね。

また、それ以上に注目すべきなのがエントランス周りです。
ゆとりある車寄せとエントランスホールは総戸数84戸以上のスケールを感じることの出来るもので、中でも車寄せの庇裏に採用された曲線を描くデザインは素晴らしいですね。

総戸数84戸の物件で1階住戸(エントランス階なのでエレベーターを使う必要がない)も少なくないので、エレベーターは1基でもおかしくありませんでしたが、2基設計されているあたりも大いに評価すべき点でしょう。

前回のリーフィアレジデンス栗平

公式ホームページ
IMG_1899[1]
お部屋は65㎡の2LDK、南向き中住戸です。当物件は全戸南向きですが、1棟の板状ではなく、東と西の2棟構成(エキスパンションジョイントで連結)となっており、東側の棟の西端に位置するのがこのプランとなります。南西方向はガーデンヒルズ白鳥の影響がありますが、南~南東にかけては戸建住宅というポジションですし、日照的には何ら問題のないポジションとなります。

間取り的には東棟は西棟に比べ奥行(玄関からバルコニーまでの距離)の浅い設計と出来ているため、エリア内では珍しいノン田の字のワイドスパンプランとなっているのが興味深いですね。
ただ、奥行が浅くなっているのは北側すぐのところに太い鉄塔があるからで、北側(共用廊下側)に開口部が設けられていないことからもこのプランを設計するにあたって鉄塔が強く意識されている様子が伺えるものです。
※開口部があろうとなかろうと鉄塔があるという事実に代わりはありませんし、両面に開口部があるのと一面にしか開口部がないのとでは「風抜け」が全く異なりますので、浴室や玄関ドア(最近は換気機能付玄関ドアを採用する物件が増えています)に開口部が用意されている方が良かったように思いますが…。

2LDKながら65㎡というかなり大き目の面積が確保されたプランで簡易的なリフォームで3LDKとするのはまず不可能な形状をしているので、老夫婦の2人住まい(駅近の利便性を求めて戸建からのお引越し)を意識したものとなるのでしょうか。
北側に開口部を設計出来ていれば3LDKとする余地があったでしょうが、上記のような理由もありそのようにしていないためこのような「2LDK」が生まれたのでしょう。

ただ、鉄塔のおかげで奥行が浅く出来たがゆえに柱をほぼ完全にアウトフレーム化することが出来ていますし、全室を南に並べたワイドスパンプランニングはエリア内ではかなり珍しく、短めながらも居室及び洗面浴室がノンリビングインとなったお手本のような廊下設計、奥行あるバルコニーも魅力的ですね。

また、バルコニー戸境も簡易的なペラボーではなく、ペラボー周りをコンクリで囲ったプライバシー性に優れた高級感のあるものとなっている点も見逃してはいけません。
さらに、キッチンがL字型のオープンタイプという点も大きな魅力でしょう。

坪単価は211万円。低層階は200万円を切る水準ですが、中層階だとそれなりの水準となります。2LDKとしては専有面積が大きな分かなりグロスが嵩みますし、前述のように3LDKにリフォームすることが困難な2LDKタイプとなりますので、もう少しこなれた単価設定になっていると良かったでしょうね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様はありませんが単価的に当然のことですし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、そしてディスポーザーもついているのは大いに評価できる点でしょう。そこそこのスケールを有した物件ではありますが、この単価水準であればディスポーザーがなくともおかしくなかったですし、トイレ手洗いカウンターがあるのも意外でした。

管理費は159円/㎡。外廊下ですがディスポーザーがありますし、前述のように総戸数84戸でエレベーターを2基有した物件であることを考えるとかなりリーズナブルな水準と言って良いでしょう。

駐車場は全52台です。エリア特性上、駅徒歩2分にしてはかなり附置率が高くなっており、駐車場収入が見込める(管理費収入を補ってくれる)がゆえに管理費安という側面もありそうです。敷地中央部に鉄塔があり、敷地が分断されてしまっているがゆえに駐車場を多く出来ているとも言え、想定以上に空車が多くなると管理組合の収支がひっ迫する可能性があることに注意が必要でしょう。
管理組合の予算収支上、駐車場の稼働率を何%で見積もっているかが大きなポイントとなります。

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