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オーランド横濱反町【3系統が5~9分×駐車場多め】10階63㎡6,080万円(坪単価317万円)
2017-07-21

オーランド横濱反町。

反町駅徒歩5分、神奈川駅徒歩6分、東神奈川駅徒歩9分、横浜駅徒歩12分の10階建総戸数27戸のレジデンスです。

第二京浜と線路に面したポジションであり、先日ご紹介したばかりのセルアージュ横濱カレイド同様に静かな環境ではありませんが、利便性に限ればこちらもなかなかのものですね。

徒歩5~9分で東急・京急・JRの3系統が利用できるポジションでターミナルの横浜駅までも徒歩圏となります。

設計・施工は松村組です。当物件の売主である常陸土地は松村組の関連子会社であり、ゼネコンデベロッパーであることを強くアピールしている会社となります。

この常陸土地のオーランドシリーズの分譲実績はまだまだ少ないですが、デザイン性が非常に高かったクレヴィア綱島には伊藤忠と共に常陸土地の名がありましたし(施工も松村組)、松村組の子会社になったのは2013年のことですので今後はもっと供給が増えてくることも考えられます。

当物件は1フロア3戸の総戸数27戸ということでけしてスケールのある物件ではありませんが、デザインはガラスとタイルが美しいシャープなもので専有部・共用部共にデザインへの意識が高い様子が伺えます。今後もデザインに特長ある物件を供給して行って欲しいですね。

公式ホームページ
IMG_2083[1]
お部屋は63㎡の3LDK、北東角住戸です。北側道路の向かいには同じような高さのマンションがありますが、距離は十分に確保されていますし、東側は第二京浜×線路となりますので、視界抜けは抜群です。
音に関してはやはり気になるところではありますが、二重サッシが採用されているので、窓を閉めていれば何ら問題ないでしょうし、南に傾いた北東角住戸ですので日照時間もまずまずでしょう。

間取り的には63㎡の3LDKということでいわゆる狭小3LDKということになります。他の2プランは40~50㎡台ですので、これでも物件内では最も大きなものとなるのですが、やはりまだまだ実績の少ない中小デベということで面積をかなり絞った保守的な戦略(販売価格のグロスを抑えて売りやすくしている)をとっているようです。

ただ、ゼネコンデベロッパーを謳っているだけのことはある柱の食い込みの少ないプランには好感が持てますね。

玄関廊下を一直線としているので全体的に効率性の高いプランニングとなっていますし、専有面積のわりには居室畳数が確保出来たプランと言えます。

収納は少なめですし、洋室3は3.6畳とかなり狭いのは残念ではありますが、63㎡の3LDKである以上は仕方ない印象です。洋室3は開き戸でなく引き戸設計としてLDと一体利用できる形に出来ていると良かったでしょうね。柱や収納位置などからすると完全に開け放つことのできるタイプとするのは難しそうではありますが…。

なお、二次元的に言えば角住戸らしくまずまず開口部が充実したプランということにはなるのでしょうが、三次元的に言うと北東頂点部のサッシの大きさに物足りなさがありますね。
いわゆる腰高窓となっており、それほど開放感のあるものではありません。

坪単価は317万円。低層階でも300万円ほどと上下階の単価差は大きくありません。遮るもののないこのポジションだと第二京浜や線路の影響は低層階も上層階も大きな差はありませんし、このような値付けになるのも分からなくはないのですが、40~50㎡台のコンパクト目のプランならばまだしも、60㎡超ではグロスが6,000万円前後となってくるのでもう少し単価が抑えられていると良かったでしょうね。
2LDKにはなりますが次に大きな住戸が56㎡とそこまで面積差がなく、プラン間で単価差を大きくしてしまうと価格(グロス)が近づきすぎてしまうがゆえに単価を下げづらい面もあるのだとは思いますが…。

ちなみに、ブリリアタワー横浜東神奈川の最も小さなプランよりもさらに面積を絞っているため、グロスでは数百万円こちらの方が安くはありますが、単価は同階水準で大差ないものとなっています。こちらは横浜駅徒歩圏というメリットはあるものの、あちらにはブランド感や駅直結のランドマーク性があることを考えるとやはり強気なお値段という印象にはなってしまいますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板(側板までフィオレストーン)、ダウンライトの浴室照明など、見た目(デザイン)への拘りを感じることのできる物件です。
トイレはこのプランだけはカウンターがありますが、独立型の手洗い器があるわけではなく、キャビネット型となります。

管理費は197円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数27戸という小スケールからすると悪くない水準と言って良いでしょう。ただ、管理は「通勤」でなく「巡回」となります。

意外だったのは駐車場ですね。全9台と複数駅複数路線が利用できる40~60㎡台の物件にしては多めの戸数が確保されています。
機械式となりますので、想定よりも空車が多くなった場合には管理費で埋め合わせる必要が出てくることもありますので、注意が必要でしょうか。

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