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グランドメゾン西原三丁目【貴重な西原三丁目のホーマット跡地】3階107㎡20,600万円(坪単価639万円)
2017-07-29

グランドメゾン西原三丁目。

代々木上原駅徒歩4分の地上3階地下1階建総戸数16戸(非分譲住戸2戸含む)のレジデンスです。

渋谷区西原の第一種低層住居専用地域に誕生するレジデンスなのですが、西原アドレスのマンション供給は非常に限られており、この物件のある西原三丁目に限ると21世紀に入って以降ペアシティ代々木西原アデニウムぐらいしかないはずです。

積水ハウスさんは、駅南の上原アドレスの第一種低層住居専用地域にもグランドメゾン上原レジデンスコートを近年分譲しており、このエリアに非常に強いですね。

駅徒歩4分という高い利便性がありながらも非常に閑静な住宅街にあり、代々木大山公園にもほど近いという非常に恵まれたポジションの物件です。

当物件はホーマットオレンジのあった場所であり、グランドメゾン上原レジデンス(ホーマットダッチェス跡地)同様にホーマット跡地というだけで一定以上の価値を感じることが出来ますね。

公式ホームページ
IMG_2051[1]
お部屋は107㎡の3LDK、南東角住戸です。建築基準法上の2階住戸であり、最上階住戸でこそありませんが、南側前建までの距離はこの界隈としては確保されている方ですし、東側は道路に面しているので日照も申し分のないポジションとなります。当物件は南北に長い敷地形状ゆえに全戸東向きとなっているので、この南端に位置する角住戸のみが南に面していることとなります。

間取り的にはこの地に相応しい100㎡超のゆとりあるプランニングがなされています。フロア内唯一の南向き住戸ということで100㎡超が確保されたのかと思いきや、当物件はごくわずかな住戸を除いた全てが100㎡超となっており、このプランに限らず全体的にゆとりある設計となっていることからもこの地の地位(じぐらい)の高さを感じることが出来るというものです。

ちなみに前述の近隣物件ペアシティ代々木上原アデニウムは総戸数がたったの9戸なのですが、平均専有面積は140㎡を超えているという驚きの物件ですね。

さて肝心のこのプランですが、LDが二面採光(南に面していない)なのは残念に感じはするものの、玄関側にLDを持ってきたことで洋室周りのプライバシー性に優れたものとすることが出来ていますし(理想は玄関を中心としてPP分離が出来ていることですが)、角住戸らしく南や西にも開口部を設計することで通風・採光に優れたプランニングとなっているのは評価できる点でしょう。

ただ、構造面は物足りなさがありますね。サッシ高は至って普通ですし、バルコニー手摺のほとんどがコンクリになっているのも疑問です。第一種低層住居専用地域で同じような高さの住宅がひしめき合い、かつ、道路上からの視線もあるのでそれらに配慮したものだとは思うのですが、全体的に「手摺上部をガラス」にして欲しかったですね。

このプランで言うと洋室1の東側手摺は上部がガラスですが、LDの東側は上までコンクリなんです…。上部だけガラスにするのであれば道路上からの視線は気にならないでしょうし、採光やデザイン面を加味してもその方が魅力的だったはずなのです。

また、洋室2の形状もちょっとキテますよね…。
100㎡超のゆとりある物件ですし、低層建なので柱が少々食い込むぐらいであれば大きな影響がないのですが、この洋室2の食い込み方は限度を超えていると言わざるを得ません。

表記上は6.9畳ですが、実際の使い勝手は何畳ですか、これ…。

なお、猫も杓子もウォークインクローゼットという時代であり、デッドスペースも生じやすいウォークインをやたらと採用するのは好ましくありませんが、このような面積のあるプランながらウォークインが1つもなく衣装収納がかなり少なめなのも驚きました。
このケースはなかなかないよねぇ…。

坪単価は639万円。物件内で最も優れたポジションとなる最上階南東角は約700万円となり、「物件内No.1プレミアム」がないことでそこまで驚くような水準でこそありませんが、条件の良い住戸でも500万円台中盤程度だったグランドメゾン上原レジデンス及びコートよりも遥かに高額な水準となっています。
ただ、近頃は市況が芳しくないとはいえ、上原の2物件は2014年に分譲されており、ここ1~2年に比べるとまだまだかわいいお値段の時期だったので、それらと比べて一回り上の水準となるのは当然のことでしょう。

当物件はほぼほぼ100㎡超の住戸で構成されているとは言え、100㎡ちょっとの水準に「集約」しています。上原コートにあった120㎡前後のお部屋を用意していないことでグロス価格の嵩みを抑え単価を強めに設定出来ている側面もあるでしょうね。

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