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グランドメゾン西原三丁目【エントランス扉と階段の関係に注目】2階101㎡16,900万円(坪単価555万円)
2017-07-29

続けて、グランドメゾン西原三丁目。

設計は宮川憲司建築事務所、施工は佐藤秀です。

宮川憲司建築事務所はグランドメゾンの高額ラインでお馴染みでグランドメゾン上原レジデンスの他、グランドメゾン神楽坂グランドメゾン表参道などの実績があります。

ただ、グランドメゾン表参道と同じでここまでの価格帯の物件ということを考えると少々インパクトに欠けるというか淡泊というかそんな印象のある物件です。

エントランス両サイドに石積みを施し、植栽を充実させた設えは積水さんらしいもので一定以上の評価が出来ますし、総戸数16戸というスケールでしかありませんのでこれ以上を望むのは酷ではあるのでしょうが、それでも貴重、かつ、地位(じぐらい)も申し分ないポジションの物件であることを考えると「もうワンランク上のため息が出るぐらいのデザイン及び設え」が見たかったというのが正直なところです。

ただ、細かな点にはなりますが、「上手に魅せている」部分はありますね。
当物件の地上3階地下1階建という点はもともとあったホーマットオレンジと同様でエントランスフロアがグラウンドレベルよりも低い建築基準法上の地下1階になるのは同様なのですが、ホーマットの「エントランス扉」が道路面から階段を数段降りた先にあったのに対してこちらは道路からフラットな位置にエントランス扉が設けられているのです。

当物件はエントランス扉の先に階段があるので、事実上の違いは大きくはないのですが道路面からみるとエントランスの「地下感」が薄く、その2層吹抜の空間はこのスケールの物件としては上々のものと言えますね。

前回のグランドメゾン西原三丁目

公式ホームページ
IMG_2052[1]
お部屋は100㎡ちょっとの3LDK、東と西の両面開口プランです。建築基準法上の1階住戸で窓からの景色は1.5階相当という感じになるでしょうか。東側道路の向かいにはむろん建物がありますので、視界抜けはありませんが、そこそこのスパンが確保されているので、南東方向からの日照は得やすいでしょう。

間取り上のポイントは2点あるでしょうか。両面開口と戸境壁です。

まず、両面開口についてですが、総戸数16戸ながらエレベーターを2基用意したことで共用廊下を南北に分離し、1フロア3戸の中住戸のうち2戸を両面開口と出来ています。

高額物件に相応しい好設計で、共用廊下を分離したがゆえに玄関をセンターイン的な位置に出来ているのも魅力の1つと言えるでしょう。

センターインのわりにはかなり優雅な玄関廊下設計となっていますし、柱の食い込みも気にはなりますが、先ほどのプランのようなヤバい形状の居室もありませんし、収納面も充実していますね。

そしてもう1つのポイントは戸境壁です。
当物件は全てではないのですが、間取り図を見ての通り部分によっては乾式壁が採用されています。このような低層建の物件で全てを湿式壁としても重さは問題とはならないでしょうし、隣戸のLDに面したこの洋室2の戸境になぜに乾式壁を用いるのかなぁ…と。

ちなみに、最近、読者の方から「乾式壁なぜ嫌いなのですか???」と聞かれる機会(同時にかなり嬉しいお言葉をいただき誠に有難うございます)があったのですが、別に嫌いではないです(汗)。湿式だと重さの関係で乾式がマストとなっているタワマンは嫌いではなくむしろ好きなぐらいですし(笑)。

ただ、乾式壁よりも湿式壁を推す理由としましては、近年は乾式壁の性能がアップし築古物件や一般的な賃貸マンション(分譲賃貸や高級賃貸除く)と比べると性能が高いものとなっているケースが少なくないとは言え、やはり湿式壁と比べると遮音面で劣っていると考えているからです。乾式とすることで設計面の自由度が増す側面があるのも否定出来ませんが、そこはデベがコストをかけてカバーすればいいだけの話かなと。

私が記事内で「乾式壁を残念」と申し上げているケースの大半は「高額物件」であり、要は「そのような高価格なら湿式でも優れた間取りを実現して欲しいという思い」が前提にあります。「コストを削減した結果、少しでも買いやすい価格で供給する」ことも消費者ライクな意味のある設計の1つと思いますが、そのコスト削減的なことが価格に表れているとは思えない高額な印象のある物件で乾式壁が採用されているとやっぱり残念な気持ちになってしまうのです。

また、この物件のような閑静なエリアの低中層建の高額物件においてはよりプライバシー性を徹底すべきという意味でもやはり湿式壁が相応しいと思っています。
この点に関して私は建築士のような深い知識は持ち合わせていませんし、同じ部屋同じ隣人で乾式と湿式の音を比較することは当然不可能ですので、個人的な感覚に基づいてしまっている部分があるのも否定はしませんが、ベースにあるのは上記のような考え方となります。

坪単価は555万円。建築基準法上の1階住戸にはなりますが、実質1.5階相当ですし、中住戸ながら両面開口と出来ていることを考えると悪い水準ではないでしょう。
ちなみに、最下階の建築基準法上の地下住戸は坪単価約450万円からとなっており、地下住戸かそうでないかによってはやはり大きな単価差が設けられているようですね。

設備仕様面は、当然ながら少戸数でもディスポーザーがついていますし、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、ビルトインエアコン、浴室テレビなどそれなりですが、驚くようなレベルのものにはなっていないようです。

管理費は434円/㎡。えっ…、総戸数16戸で内廊下とディスポーザーを採用した物件ですので他デベであれば何ら驚くような水準ではないのですが、大差ないスケールのグランドメゾン上原レジデンスが350円/㎡、コートにいたっては276円/㎡だったことを考えるとえらく高くなっています。
こちらはフロントサービスがありますが、グランドメゾン上原はなかったっけ???その人件費の差かね???

駐車場は全9台と附置率は高めではありますが、この物件属性からすると100%でないのはちょっと残念です。

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