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パークコート山下公園【山下公園至近×パークコートグレード=容赦ない価格】14階116㎡23,430万円(坪単価671万円)
2017-07-19

パークコート山下公園。

元町・中華街駅徒歩2分、石川町駅徒歩13分の15階建総戸数93戸(事業協力者住戸5戸含む、他店舗・事務所等)のレジデンスです。
この界隈の物件はほとんどがそうですが、下層階に店舗・事務所等を入れると容積率の割増が可能となるので当物件も1~3階には複数の店舗・事務所が入る手筈となっています。店舗・事務所のエントランスがある敷地南西側、もしくは敷地北西側にレジデンスエントランスも設けることが出来れば駅徒歩1分表記になったのではないかと思いますが、レジデンスエントランスは敷地北東側に設けられているため徒歩2分となってしまっているようですね。

なお、当物件は神奈川県では2011年のパークコート鎌倉以来となる「パークコート」であり、横浜市内に限定すると2001年のパークコート大倉山以来実に16年ぶりの分譲となるというだけで注目に値します。

近年のマンション価格の高騰でデベによっては上級ブランドの安売り傾向(「安売り」というのは値段が安いということではなく、パフォーマンスは大したことがないのに高い値段で売るために上級ブランドを乱発するということです。念のため)が見られたりもするのですが、三井不さんは逆行するようにここ数年は「パークコート」を絞っている感があり、ここ最近のパークホームズ四谷ザ・レジデンスパークホームズ文京小日向ザ・レジデンスあたりがパークコートとならなかったことを考えるとここのパークコートは出色な存在であり、揺るぎないパフォーマンスとなることが当初から約束されていたものと言えるでしょう。

もともと三井不さんはこの山下町アドレスエリアでの物件供給実績が豊富でパークホームズ横濱山下町、パークホームズ横濱山下町88番地パークホームズ横濱山下公園と3物件の供給がありますが、中でもこの山下公園至近の地は出色な存在であり、これまでの他社供給物件を含めても注目に値するものです。

山下公園との間にはこの物件よりも背の高いホテルニューグランドがありますし、「最前列」ではないのでNo.1の地とまでは言えませんが、この立地にこのパークコートパフォーマンスが組み合わさればこのエリアにおいては向かうところ敵なしという感じではないでしょうか。

このご時世のパークコートなのでお値段は全くもって容赦ない感じであり、周囲の20階を超えるタワー群の分譲時価格(平均坪単価は200~230万円程度)を知るとあまりの差に驚かれる方もいらっしゃるのではないかと思いますが、これらのタワーは2004年の元町・中華街駅の開業(みなとみらい線の開通)を見越しその直前期に分譲されたものでマンション価格が非常に安かった時期であることから、それらとの比較はあまり意味のあるものではありません。

なお、それらの物件の中古市場の流通価格もとてもこの物件に及ぶようなものではありませんが、築年数の経過はもちろんのこと、マンション価格が安い時期に分譲された物件ということでこの物件とはグレード感が異なることが影響しているのは言うまでもないでしょう。

とは言え、この物件のオーシャンビュー住戸は凄いお値段ですけどもね…。

公式ホームページ
IMG_2059[1]
お部屋は115㎡の3LDK、北角住戸です。北東は当物件よりも高さのあるホテルニューグランドがあるので、パノラマオーシャンビューとはいきませんが、北側は横浜市所有地でポートサイド駐車場(時間貸)となっていますので、将来不安は大きくはないでしょう。

間取り的には115㎡と物件内でも眺望に優れたポジションらしい優雅な面積が確保されているのですが、当物件には17戸もの100㎡超住戸が用意されており、最上階には140~180㎡台が計4戸も用意されているので、物件内で突出したプランという位置づけではありません。

このような広さのある同一プランが9~14階に当たり前のように6戸用意されているという事実だけでこの物件の凄さ、パークコートの凄さがお分かりいただけるのではないでしょうか(そうでないパークコートもたくさんありますけれどもね…)。

そして、肝心の間取りですが、柱の食い込みはやはり気になるでしょうね。
外観を見ての通りFIXサッシを多用した物件で特に角住戸は柱の食い込みが目立ちます。

ただ、このプランに限らずほぼ例外なく角住戸は豊かな面積が確保されているので、柱周りまでギチギチに家具を配置する必要はありませんし、FIXサッシが計9枚もあるこのLDの開放感はかなりのものと言えるでしょう。

方角や部分等によっても変わってくるのですが、当物件の窓際下がり天高は約2.2~2.3mと、眺望・採光を重視する傾向にあるタワマン並のパフォーマンスとなっており、中でもこの北角部分の下がり天高は2.3mと高いのも大きな魅力と言えるのではないでしょうか。
順梁工法を採用しているので、逆梁カウンターが邪魔になることもありませんし、高い下がり天高に合わせた高いサッシ高を確保出来ている点も見逃せません。

バルコニー部分をご覧いただくとお分かりのように柱位置からすると「逆梁」のようにも見えるのですが、「順梁」となっており、豊かな階高を確保したことでバルコニー上部の梁のデッパリも緩やかなものです。

他にも豊かな収納に加え、ダブルボウルやユーティリティースペースを備えた115㎡ならではの豊かさを随所に見ることのできるプランでほとんど文句のつけようがないのですが、あえて言わせてもらうならば「1822でなく1620の浴室」、「LDのサッシのうち、開けることができるのは1か所のみ」という点はちょっと残念でしょう。

さらに、標準仕様だと廊下がフローリング(しかもシート)なのも意外ですね。昨今のシートは天然木と見分けがつかないぐらいパフォーマンスが上がっていますしメンテナンス面を考えるとシートの方がウエルカムとさえ言えるのですが、ここはやはり天然石貼(最低でも挽板フローリング)が相応しかったのかなと…。

玄関及び水回り床は天然石なのですから、その間にある廊下も天然石で統一するのが高額物件の一般的な仕様なんですけどね…。

坪単価は671万円。同階東角の103㎡の住戸は坪単価725万円ですし、1階上の最上階には前述のようにさらに広い住戸がありますので、最高単価でこそありませんが、これでも十分凄いお値段だなと…。

このお値段で売るために前述のような構造面のパフォーマンスに加え次の記事で述べるあまりにも瀟洒なデザインを纏った物件となっているので、このお値段でも欲しいと感じる富裕層が確実にいるとは思うのですが、パノラマオーシャンビュー(パノラマ山下公園ビュー)となるわけではありませんし、下層階との単価差を考えても「上層階プレミアム」及び「100㎡超プレミアム」が少々大きすぎる印象は拭えないですね。

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