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パークコート山下公園【外観・共用デザインは超一流】5階65㎡7,680万円(坪単価388万円)
2017-07-19

続けて、パークコート山下公園。

設計・施工は大林組で、この階建及びスケールでのスーゼネ起用はパークコートでこそと言える価値あるもので、前回の記事で書いたようにその三次元パフォーマンスは高く評価できるでしょう。

ただ、それ以上に評価すべきはデザイン面でしょうね。
ホテルニューグランドがあるがゆえにオーシャンフロント最前列でなくなってしまっている当物件ではありますが、次に魅力的な二列目、かつ、この町の1つの象徴であるホテルニューグランドの隣であることがこの物件の価値を高めているのは事実であり、そのホテルニューグランドに連動するかのようなデザインを採用していることが当物件の最大の特長と言っても過言ではないでしょう。

共用空間デザインには帝国ホテルプラザなどの実績のあるアトリエG&B、共用空間デザイン監修には帝国ホテルに加えホテルニューグランドのレストラン周りのリニューアルに携わった三井デザインテックを起用することで、2層吹抜のエントランスホール、水盤や植栽さえも有したエントランスロビー及びラウンジ(4階部分)など、坪単価600~700万円住戸の住民にとっても申し分ないデザインと空間パフォーマンスを実現しています。

外観は外観で中上層部の現代的なガラスウォールと基壇部の凹凸のある花崗岩等を使用したクラシックな設えが絶妙に融合しており、クラシックモダンの頂点とも言える瀟洒な佇まいとなっています。

中下層がホテルだったブランズ横濱馬車道レジデンシャルと共通点を感じる部分もありますが、ブランズ自体もデザイン性において高く評価した物件ですし(2013年デザイン部門受賞物件)、この物件は本年のデザイン部門の有力候補となるのは間違いないでしょう。

前回のパークコート山下公園

公式ホームページ
IMG_2060[1]
お部屋は65㎡の2LDK、南西向き中住戸です。南西正面方向は20階建のプライマリーナ山下公園グレーシアタワーが立ちふさがりますが、道路を挟んでいるので斜め方向の視界はある程度確保されますし、開口部が豊かな住戸なので採光は当然ながら申し分ありません。

間取り的には65㎡を超える2LDKで流石とも言えるゆとりが確保されています。
ちなみに、当物件の3LDKは82㎡~、2LDKは61㎡~、1LDKは53㎡~となっており、近年の物件ではそうそうみられない優雅な設計となっています。

中住戸ながらFIXサッシを多用したことで柱の食い込みはやはり気になる部分ではありますが、65㎡もあるので各所にしっかりとした面積が確保出来ていますし、面積のわりに玄関廊下をコンパクトに出来ているのも好材料でしょう。
同時にコンパクトながらもプライバシー面への配慮がなされたクランクイン設計となっているのも評価できる点ですね。

また、外観をご覧いただければ一目瞭然のようにタワマン並の迫力あるサッシ高が確保された物件で中住戸ながらL字サッシと出来ている点も少なくない魅力です。
最大天井高も2.6mと高い物件ですし、「一般的な15階建の物件」とは似ても似つかないパフォーマンスを持った物件と言えます。

坪単価は388万円。中層以下は北角を除き前建の影響の強いポジションにあり、50~80㎡台と一般的な広さのプランで構成されていることもあり上層階に比べるとかなりかわいい単価設定となっています。
それでも前回の記事で書いたような2000年代前半に分譲された周辺物件と比べると約2倍という水準(同じ低層階住戸で比べると)にはなるのですが、第1期において50~60㎡台の住戸の大半が供給されることからも分かるように「この地」「このデザイン」そして「このブランド」でこの単価及びグロスに収まっていることに魅力を感じる方は少なくないようです。

「ザ・タワー横浜北仲」にもこのぐらいの大きさのプランは複数ありますし、そちら待ちの方が少なくないことが容易に予想される中でこれだけの数を第1期で供給するのは予想外の出来事であり(やはり北仲待ちの方が多いのか80㎡超の第1期での供給はかなり少ないが、50~60㎡台は大半を供給)、「立地×デザイン×ブランド」が想定していた以上に評価されている印象を受けますね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター程度(プレミアム住戸(Lタイプを除いた80㎡超の住戸)はビルトインエアコン付)を除くと坪単価400万円前後の物件にしては物足りなさを感じます。
エリアが全く異なりますし定借物件ではありましたが、むしろこちらよりも単価の安いパークホームズ文京小日向ザ・レジデンスよりもグレード感に欠けるものとなっているのは納得しづらく、共用部にコストを掛け過ぎた分、専有部仕様を落としていると言わざるを得ないですね。

坪単価500万円を超えるような住戸だけでもいいので全熱交換器ぐらい入れて欲しかったですし…。

管理費は390円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに総戸数93戸ながらコンシェルジュサービスに加え各階ゴミ置場も備えた物件ゆえに高い水準となっています。

駐車場は全34台で全て機械式となります。
物件価格及びスケールからすると優雅な車寄せの1つぐらいあって欲しかったですが、1階部分の多くが店舗スペースになっており、エリア的に空地率は低い物件でもあることから、そのようなゆとりを感じる空間はありません。

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