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プラウド上鷺宮【エリア内では貴重なラウンドコーナーサッシ】3階78㎡6,990万円(坪単価297万円)
2017-07-20

プラウド上鷺宮。

鷺ノ宮駅徒歩6分の10階建総戸数58戸のレジデンスです。
約1年前のプラウド鷺ノ宮パサージュの分譲開始時点においても話題となっていた物件で、鷺ノ宮駅界隈ではプラウド鷺宮、プラウド鷺宮トレサージュ、プラウド鷺ノ宮パサージュに続く4つ目のプラウドとなります。

この物件はそれら4つのプラウドの中では最も北に位置しており、アドレスが上鷺宮であることからディアージュとかサンクアージュなどとせずに「上鷺宮」としているようですが、最寄駅は完全に鷺ノ宮なわけですし、少々意外なネーミングでした。

当物件のポジションは新青梅街道と中杉通りの交差点に面しており、これまでの4物件の中で最も騒がしいポジションになるかとは思いますが、新青梅街道の向かいはオーケーですし、利便性は上々ですね。

また、大通り沿いを除けば第一種低層住居専用地域が広がるエリアとなるので、この界隈においては高さを出せている当物件の上層階住戸は眺めも抜群です。

公式ホームページ
IMG_2069[1]
お部屋は78㎡の3LDK、南西角住戸です。南は新青梅街道、西は中杉通り、つまり、コーナー部分が交差点方向を向いたポジションとなるのでお世辞にも静かな環境とは言い難いのですが、むろん日照は抜群です。
なお、西側は中杉通りの拡幅計画で土地の収用可能性があるため、厚みのある植栽が施されており、実現しない限りは通りまである程度の距離が確保されることとなります。

間取り的には、ラウンド形状となった頂点部がとっても個性的なプランです。
交差点方向からも良く見える「マンションの顔」と言っても過言ではないポジションゆえにこのような特殊なプランが採用されたのでしょう。

窓際は梁の影響があり、サッシ高自体はごくごく一般的な範疇ですし、サッシ幅もタワマンのコーナーサッシのような幅のあるものではありませんが、こういった属性及び価格帯の物件としてはかなり珍しい設えと言えます。

柱もわりと上手にアウトフレーム化されている印象ですし、エアコン室外機置場として機能するサービススペースも含めバルコニー周りが充実している点も評価できる点ではないでしょうか。

玄関廊下も角住戸にしてはほどよい長さで上手に纏めている印象がありますし、キッチンの位置にも工夫を感じる好プランですね。

LDは12.5畳とけして大きな畳数があるわけではなく、ラウンド形としたことで家具配置が難しくなるという点は否定出来ませんが、隣接する洋室3の引き戸はきれいに開け放つことが出来るタイプとなっているのも大きな魅力ですし、収納が充実している点も評価出来ます。

プラウドシリーズはどちらかと言うと間取り面に力を入れない傾向にあるのですが、この物件は中住戸にもノン田の字のワイドスパンタイプがありますし、この角住戸を見てもこの価格帯のプラウドの中ではかなりプランニングに気を使っている方と言えそうです。

坪単価は297万円。上層階は約330万円という水準になるのでそれなりの単価差はついてはいますが、低層階の方がやはり地上からの視線が気になる面があるでしょうし、低層階中住戸(南向きではない)が坪単価250~260万円台ということからすると「角住戸プレミアム」及び「南向きプレミアム」がかなり乗っかっている印象があります。
中住戸とは異なり交差点に面していることをもう少し価格に折り込んで欲しかったなと。

また、パサージュとは階建が異なるので比較は簡単ではないのですが、平均坪単価はパサージュと同じか若干上回るぐらいと思われ、パサージュが分譲開始された約1年前よりも市況が悪化していることを考えるともう少し目に優しい水準となっていてもおかしくなかったのかなと思います。



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