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プラウド上鷺宮【プラウドもここまできたか】2階66㎡5,190万円(坪単価261万円)
2017-07-20

続けて、プラウド上鷺宮。

設計・施工は興建社です。
興建社はプラウド鷺ノ宮パサージュにも携わっており何ら驚きはないのですが、それ以外のマンション実績はけして多くはなく、当ブログでの登場もグローリオ等々力を含めまだ3物件目となります。

デザイン面のポイントは大きく分けて2点で、1つ目はやはりラウンドフォルムです。
完成後は多くの方の目に触れるであろう南西頂点部に優美なラウンドフォルムを採用し、前回の記事で述べたように周囲には高い建物が少ないエリアであることからこの物件はこの界隈ではかなり目立つ存在となることでしょう。

そして、2つ目は敷地西側の豊かな植栽及び奥行のあるエントランスアプローチです。
パサージュの奥行約22mもあったアプローチにこそ及ばないもののやはりプラウドらしいエントランス周りを重視した設計となります。

やはり前回の記事で言及したように敷地西側は計画道路の実現による収用可能性があり、それに起因した植栽及びアプローチとなりますので、将来的になくなってしまう可能性があるのは残念ではあるのですが…。

なお、敷地の一部が収用されてしまうことで容積率が過剰となり、建替時に既存不適格となる物件も少なくないのでそのあたりは事前(登録以前)にしっかりと確認しておくべきでしょう。
そうだったとしても重説の時まで説明しない物件が世の中にはごまんとありますんで…。

前回のプラウド上鷺宮

公式ホームページ
IMG_2071[1]
お部屋は66㎡の3LDK、東向き中住戸です。
当物件の敷地は南が新青梅街道、西が中杉通りに面しており、大通り沿いは近隣商業地域となるのですが、敷地北東部の大通りから内に入ったところは第一種低層住居専用地域となっています。
その敷地北東部に設計されるのがこのような東向き住戸で、第一種低層住居専用地域内ゆえに3階建と高さは出せませんが、東側は戸建住宅を望む悪くないポジションとなります。
大通りからは内に入っており、通り沿いにある建物が通りの喧騒をシャットアウトしてくれることも魅力の1つと言えるでしょう。

間取り的にはプラウドとしては珍しいほど面積を絞ったプランで驚きさえありますね。
プラウド鷺ノ宮パサージュとは環境面での差こそありますが、駅距離は大差ないですし、あちらが平均専有面積80㎡近かったことからすると驚くほど異なるプランニングを採用してきています。

当物件はルーバル付の特殊プランにこそ90㎡近いものがあるものの、先ほどの貴重な南に面した角住戸でさえも80㎡に達していませんでしたし、パサージュよりも面積を抑えることで「坪単価を維持しつつもグロス価格の嵩みを抑えたい」様子が強く伺えてしまいますね。

一般的なデベロッパーであればこのような戦略をとることに何ら違和感はないのですが、野村さんがここまでやるのはかなり珍しいことであり、野村さんでさえもこのような戦略をとらざるを得ない市況になっているんだなぁ…と。

ただ、安易に面積を絞っているだけではないのは大いに評価できる点でしょう。
中住戸ながら広がりのあるオープンポーチ、洋室1の窓の外にサービススペースを設けることが出来ています。

西向き住戸の「共用廊下」との間には吹抜が設けられており、その吹抜に向かってサービススペースが設計されているので、中住戸ながら一般的な共用廊下に面した開口部とはなっていません。

一方、居室配置が田の字ではないので、外廊下物件ながら洋室3が行灯部屋となってしまっているのは疑問が残る部分ではありますが、その反面浴室に窓を設けることが出来ていますし、ワイドスパンプランを含め中住戸のプランバリエーションが豊富なのは当物件の1つの長所ではあるでしょうね。

柱が完全にアウトフレーム化されているのはもちろんのこと、バルコニーが奥行のあるものとなっているのも魅力的です。

坪単価は261万円。2階では視界抜けが得られないわりにそこそこの単価という印象はありますが、通り沿いではなく比較的静かな環境ということが加味されてのものでしょう。ただ、60㎡台中盤まで面積を絞ったことでこの単価を維持出来ている印象はありますね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターと単価的に違和感のないものとなっています。

管理費は266円/㎡。外廊下ですがディスポーザーがついているのでそこそこの水準になっているようです。全戸3LDK以上の総戸数58戸とそこそこのスケールがあることを考えるともう少し安くともおかしくなかったとは思いますが。

駐車場は全14台で身障者用を含む5台が平置、残りの9台が機械式となります。

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