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クリオラベルヴィ赤羽東【駅徒歩1分、エリア内では珍しいコンパクトマンション】3階54㎡4,669万円(坪単価284万円)
2017-07-27

クリオラベルヴィ赤羽東。

志茂駅徒歩1分、赤羽駅徒歩15分の13階建総戸数58戸のレジデンスです。

一見、北本通り沿いかと思いきや厳密には面していないポジションですし、地味な志茂駅とは言え南北線で都心直結という点に魅力を感じる方も少なくないでしょう。

自転車を使えば赤羽駅までも楽々アクセス可能なポジションですし、バランスはとれていますよね。

ただ、一方でHPの資産性のページでアピールされている「ピラミッド」は少々疑問ではありますね。
そのピラミッドでは過去約2年間で分譲された511棟に対して「徒歩1分」×「コンパクトマンション」という条件を満たす物件がたった11棟しかないことが強調されているのですが、「コンパクトマンション」である意味ってありますかね???

ファミリータイプ中心のマンションの中にコンパクトなプランがあるケースもありますし、スケールに欠けるコンパクトマンションであることのメリットは一般的に多いとは言えません。

確かに駅徒歩1分の利便性の高いポジションではあるとはいえ、北区においてこういった属性の物件の資産価値がどこまで保たれるかは未知数なわけですし(駅徒歩1分のコンパクトマンションは北区初なので…)、「初」であるがゆえに駅距離のある物件やファミリータイプ中心の物件と比較して価格(単価)がどの水準にあるべきかを定量的に表すのは簡単ではないでしょう。

こういったケースは属性の似た物件の賃料からあるべき利回りを用い逆算することで妥当な価格を計算するのが王道ではありますが、駅近でこれぐらいの広さの分譲マンション(いわゆる賃貸マンションとはグレードがかなり違うので賃料も異なってきます)はないと思うので、なかなか難しいですね。

公式ホームページ
IMG_2055[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。西側北本通り沿いには建物がありますが、3階であれば超えてきますし、南側も細いながらも道に面しており前建もやはり低層なので、低層階ながら日照及び視界抜け上々なポジションとなります。

間取り的にはそのような日照面に優れたポジションであることから物件内では最も専有面積の大きなものが採用されています。当物件はラベルヴィシリーズということで多くのプランが30~40㎡となっており、貴重な住宅ローン控除適用プランと言うことにもなります。

登記面積でギリギリ50㎡を超える広さのプランで住宅ローン控除が適用できる最低限の広さを確保した形なので、2LDKとしては幾分小ぶりでLDKは12.1畳と言う広さなのでLDだけでは10畳には満たないようです。

しかしながら、LDに隣接した洋室2の引き戸は大きく開け放つことができるタイプとなっていますし、その扉を開くことでキッチンから見るとかなり奥行のある二面採光の空間となるのも魅力的な点かと思います。

連窓サッシが採用された南面開口部は奥行のあるバルコニーに面しているので空間的な広がりを得やすいですし、柱の影響の少ないクリオシリーズらしいプランニングもやはり評価できる点でしょう。

専有面積のわりには廊下をしっかりと確保している印象があり、廊下の長さを考えると洋室2室がリビングインなのは若干のチグハグ感があるのですが、それ以外に特に気になる点はないですね。

坪単価は284万円。上層階は坪単価300万円を超える水準ですが、低層階でも前述のようにまずまずの条件となるため単価差は大きくなく「パンダ感」があるわけではありません。
ただ、30~40㎡台のグロス価格の嵩まないプランと比べると単価は安めの設定にはなっているようです。

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