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プラウドシティ越中島【東京駅まで4分+4分】14階83㎡8,700万円台(予定)(坪単価約348万円)
2017-07-31

プラウドシティ越中島。

まだまだ予定価格の段階ではありますが、スケール感のあるプラウドらしく面白い試みがなされていますし、リクエストもいただいているので取り上げることとします。

越中島駅徒歩4分、門前仲町駅徒歩11分、豊洲駅及び月島駅徒歩17分の15階建総戸数305戸のレジデンスです。
細い道路を挟んだ2つの敷地に分かれて誕生する物件で北側がアクアテラス15階建222戸、南側がブライトテラス12階建83戸となります。

湾岸エリアは大規模物件が多いエリアですので、当物件の2棟合わせて305戸というスケールはけして大きなものではないのですが、東京駅までわずか4分で行ける越中島駅徒歩4分という立地は大いに注目できる点でしょう。

越中島駅というのは東京海洋大学の駅と言っても過言ではないのですが、それ以外にも駅周辺には深川第三中学校、越中島小学校、都立第三商業高校などがあり湾岸エリアの中では珍しいほど文教色の強いエリアとなります。
そのため、駅周辺の住宅供給は少なく、越中島アドレスの物件供給は2000年以降に限ると当物件の近隣のクレヴィア越中島ただ1件となるのです。

2000年以前はそこそこ分譲マンションが誕生していましたし、都営住宅などもありますので、住民はそこそこいるのですが、如何せん新築分譲マンションが複数出てこないと駅としてあまり印象に残ることはありませんし、それに伴い中古物件の流通量もたかが知れているエリアとなるので、21世紀以降注目されることはほとんどなかったちょっとした穴場的なポジションと言えるでしょうね。

ちなみに、お隣の潮見駅もここ数年新規供給がなされていませんが、東京駅を初めとした都心部へのアクセス性の高さを考えるともっと開発の波が訪れてもおかしくない印象がありますよね。

なお、当物件のポジションは、越中島駅の他、門前仲町駅が徒歩圏、そして、大型商業施設深川ギャザリアまで徒歩10分ちょっと、ららぽーと豊洲まで徒歩20分未満という点も魅力的でしょう。最寄りのスーパーまで徒歩10分近くかかってしまうのはやはり難点にはなるのでしょうが、ネットスーパーが豊富な今の時代においてはそういった点が特段のマイナス要素になることはないと思っています(なので当ブログでは基本的にそういった点は言及しておりません…)。

公式ホームページ
IMG_2079[1]
お部屋はアクアテラスの83㎡の4LDK、東角住戸です。北東は片側2車線の通り沿いとなるのでそれなりに交通量はありますが、いわゆる幹線道路のようなものではないので影響は少ないですし、住戸内から北方向にスカイツリーが望める物件内では数少ない住戸となります。
南東方向メイン開口部側には道路の向かいに都営越中島アパートやクレヴィア越中島があるのでこの階でも視界抜けが妨げられますが、南方向の視界は抜けてきますし、むろん日照は抜群です。

間取り的には条件の良いポジションだけに物件内では大き目の80㎡超のプランニングがなされていますが、やはり3LDKでなく4LDKということで近年のトレンド通りの「小さめの4LDK」となっています。

北東側に4室並べたタイプでLDが角位置(二面採光)でないのはやはり残念ですが、南東側に連窓サッシ×ウォールドアを採用しており、ウォールドアを開くと開口部をそこそこ確保した広々リビングの3LDKとして使えるのは評価できる点でしょう。
洋室2のウォールドアの方立ては結構大きくなってしまっているのはちょっと残念なのですが、洋室4の引き戸もわりと大きく開け放つことができるタイプで洋室4側をLDと一体利用するのもありなのではないでしょうか。

ただその一方で、LDの入口付近の設計はかなり疑問です。
LDドアがかなり玄関寄りに位置しており、LD畳数の水増しとしか思えない設計となっています。スミフさんの物件においてはこのような位置となっていることが少なくなく悪意を感じることもままあるのですが(笑)、野村さんの物件ではあまり見た覚えがありません。ただ、いずれにしろこのような設計は少々不誠実に感じてしまうんですよね。

洗面所がリビングインとなることで家事動線がスムーズになるメリットもあるとはいえ、やはり多人数家族を想定している4LDKであればやはり洗面浴室はノンリビングインが手堅いと思いますし、小ぶりな4LDKなのでなんとかしてLDを大きく見せたかったのだろうな…と。

一般的なLDドア位置であればLDは11畳程度と思われ、LDの広さを重視していない分、収納はまずまず豊富には出来ていると思うのですが、せっかく眺望も悪くない角住戸なのですから一家の団欒の場となるLDの豊かさをもう少し重視して欲しかった感はありますね。

また、角住戸にしてはバルコニーがかなり小さめの設計となっている点も残念に思います。

坪単価は348万円。次の記事で言及する様々な取組みがなされた物件なのである程度のお値段になるのは分かるのですが、それを加味しても上層階は結構強烈な水準です。
当プランの2階住戸は坪単価270万円ほどとなるので上下階の価格差がかなり大き目となっており上層階は「眺望プレミアム?」が大きいようです。

確かに14階にしては良い眺めが享受出来ますし、日照と眺望を両立出来ている点も評価できるとは思うのですが、遥かにこの物件を上回るスケールを有する湾岸タワマンのような充実したグレード感のある共用施設があるわけではありませんし、少々強気な印象がありますね。
当物件は建物形状上9階以上の住戸がかなり少なくなっており、上層階は売りやすいはずなので「上層階プレミアム」が大き目に設定されるのは当然と言えば当然なのですが、タワマンの同階水準では眺望が良好であってもこのような単価設定にはなりえませんからね…。

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