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エクセレントシティ新浦安【25畳の大空間にもできる珍しい4LDK】2階78㎡5,098万円(坪単価215万円)
2017-08-09

エクセレントシティ新浦安。

新浦安駅徒歩16分の6階建総戸数63戸のレジデンスです。

先日ご紹介したクオン新浦安とは異なり駅からの道程は境川を超えますが、境川を挟んでクオン新浦安の向かい(間に舞浜倶楽部新浦安フォーラムを挟む)となるようなポジションで駅距離も大差ありません。

クオン新浦安の記事で述べたように、新浦安駅の海側は入船エステートと戸建ばかりのエリアとなるので、この徒歩分数でも比較的駅に近い方になる物件で、東京学館浦安中高のグラウンドを望む全戸南西向きのポジションのなかなか魅力的ではないでしょうか。

学校のグラウンドに隣接しているケースでは土埃が気になるという話もありますが、ここのグラウンドはほぼ人工芝となっているのでそういった心配もないですね。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設です。
当物件の最大の特徴は細長い敷地形状と言っても過言ではなく、無理なく全戸南西向きを実現出来ている点、また、両サイドが接道しているため、理想的な歩車分離設計と出来ている点も素晴らしいですね。

敷地南西側には総戸数63戸の物件としてはかなりゆとりを感じる円形の車寄せを実現することが出来ていますし、エントランスラウンジや屋上テラスなど共用部にも一定以上の魅力を感じることのできる物件です。
高洲エリアには今後三菱さんがスケール感のあるマンション供給を予定しているようですし、同時期分譲にはクオン新浦安という話題性のある物件があるということでこの物件もその総戸数63戸というスケール以上のものを心掛ける必要があったのではないでしょうか。

今後はともかく既存物件には大規模なものが少なくないエリアなので、リセール市場でそういった物件ともある程度渡り合えるパフォーマンスを持っているというのは重要な要素の1つではあるでしょうね。

公式ホームページ
IMG_2077[1]
お部屋は78㎡の4LDK、南西向き中住戸です。敷地中央付近に位置するプランで、南西正面方向は前述の浦安中高のグラウンドが奥行200m以上に渡り広がっており、低層階でも日照はもちろんのこと視界抜けも得られる良好なポジションとなります。

南角に80㎡超、上層階特殊プランには90~100㎡台のプランも用意された物件で、このエリアらしいゆとりを感じる部分もありますが、中住戸は60~70㎡台中心となっており、このプランも70㎡台ながら4LDKを採用したエリア内では珍しいプランニングとなります。

クオンの記事で言及したようにこのエリアは長らく新築分譲マンションの供給が滞っており、その間にマンション価格がかなり高騰してしまったのでグロス価格の嵩みを考慮し、数年前までに供給された物件に比べ面積を絞ってくるのは当然の戦略と言えるでしょう。

クオンはエリアを代表する物件の1つとなれるだけの立地とパフォーマンスを備えていることで特段面積を絞っている様子は見受けられませんでしたが、当物件はそのクオンと勝負しなければならないという事情もありますので、このエリアらしい広めの面積帯を確保しつつもエリア内では小さめのプランニングを中心としてきた形のようです。

ただ、このプランを選んだのは単なる狭小プランではない魅力があったからに他なりません。
低層建で柱が細く出来ており、かつ、玄関廊下をコンパクトに出来ているという効率性の高さも当プランの特長の1つですが、それ以上に強調したいのはLDKを中心とした広がりと柔軟性に優れた居室構成ですね。

南西面に連窓サッシが採用されていないのは残念なのですが、方立てが小さいのは評価できる点で、LDの両サイドにある洋室2及び4の引き戸はいずれも大きく開け放つことが出来るタイプとなっています。
LDK+洋室4で19畳、LDK+洋室2で20.5畳、さらにLDK+洋室2+洋室4で25畳という大空間を家族構成や場面によって使い分けることが可能なのです。

LDの目立つ位置からのリビングインとなった洗面所は狭小プラン特有の余裕のなさを感じる部分でもうひと工夫あるとさらに魅力的だったとは思いますが、収納も比較的充実したプランですし、面積以上の使い勝手があるプランなのは間違いないでしょう。

坪単価は215万円。低層階とは言え、日照良好かつ視界抜けも得られるポジションですので、クオン新浦安と比べると大分抑えてきている印象がありますね。
クオンは大規模物件らしく220~300万円程度というかなり単価幅のある価格設定となっていましたが、こちらは100㎡超であっても坪単価240万円台など、クオンほどのスケール及びインパクトがないがゆえにのっぺりとした単価設定となっています。

平均専有面積90㎡超のクオンとはグロス価格もほとんど被りませんし、上手に棲み分けしている感じですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが(クオンは大規模でもないですが…)、食洗機とミストサウナはついています。また、水回り天板は人造ですが、トイレ手洗いカウンターはついており単価帯からすると悪くないでしょう。

管理費は208円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら200円/㎡を超えているので、総戸数63戸というそれなりのスケールからすると気持ち高めの水準ではありますが、違和感のあるレベルではありません。
駐車場は全40台で1台を除き機械式となりますが、それ以外に来客用が2台用意されているとのことです。このエリアは附置率100%となることが少なくないので、少々少なめですね。

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