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首都圏マンション市場動向2017年上半期について
2017-07-22

不動産経済研究所発表の首都圏マンション市場動向「2017年上半期」にはなかなか興味深い数字が散見されたのでちょっくら「言いたい放題」してみようかと思います。

2017年上半期は、
供給戸数14,730戸(前年同期比1.9%増)
価格は5,884万円(前年同期比3.5%増)
初月契約率67.%(前年同期比1.1ポイントダウン)
となった模様です。

前年同期に比べ戸数がわずかながら増えたこと、価格もアップしていることを根拠にマンション市況に「底入れの兆し」といった報道がなされていますが、個人的にはそんな雰囲気は全く感じないですね…。

先日の6月の供給戸数の記事で言及したように7~8月にはパークタワー晴海及び有明トリプルという大規模供給があるので、数字上はここ最近では好調と言える数字になるのではないかと思っていますが、それをもって「底入れ」と考えるのは早計な印象はありますね。

そもそも上半期の供給が前年同期に比べ増加したとはいえ、一昨年と比べると8割ちょっとの水準でしかありませんし、デベロッパーが売れるだけしか供給しないことで最低限の数字を維持しているに過ぎないのです。
首都圏の直近2年間の月別契約率はほとんどが60%台なわけですし、こんだけ長期にわたり低調な状況が続いていれば流石に需要も溜まってきますから、底入れっぽい数字が出てくるのも当然のことですよね。

また、前年同期比で価格が上昇しているとは言っても、目立って上昇しているのは都区部だけであり(埼玉はわずかに上昇)、都下・神奈川・千葉は下落に転じています。
都区部の価格上昇も今年1月に平均価格が2億以上のダブル億ションがまとまって供給され、月間の平均価格6,911万円と突出したものとなったことが影響しているに過ぎず、その一因となったパークコート一番町も昨年分譲されていたらもっと高くなっていたであろうお値段でしたので、上半期の平均価格の上昇は「たまたまそのスパンに供給された物件属性」の影響でしかないと思っています。

確かに一部の好立地億ションは高額でもまだまだ引き合いがあるのでしょうが、パークコート青山ザ・タワーは一般分譲戸数がたったの99戸であったにもかかわらず未だ完売しておらず苦戦している状況と言えますし(極端なことを言うと「お金が余っている超富裕層」が99人さえもいなかった…)、パークコート浜離宮ザ・タワーも330戸の分譲であればとっくに完売していてもおかしくないぐらいで、「ほんの一握りの超富裕層を除き価格上昇についてこれていない」と言うのがここ数ヶ月の私の認識ですね。

都下こそ供給が28%増と増えてはいますが、以前述べたように3~4月の契約率が40%台という目も当てられない数字となっていたように契約戸数自体は減少していると思いますし、神奈川・埼玉・千葉はいずれも前期より減少していることからみても
一部の豊かな層を除いての「マンション市況はこれっぽっちも改善の兆しが見られない」というのが正しい認識なのではないでしょうか。

まぁ、その一方で上半期の「総契約戸数は15,680戸と前年同期比6.3%増」となっており、「2016年以前からの継続販売戸数(平たく言えば売れ残り)」がかなり売れていることが数字に表れているので一概に不調と言えなかったりもするのですが、昨年後半から都下では完成済物件の値引き(最近は都区部でも)が非常に盛んで、「数字には表れない価格下落」により需要が喚起されているに過ぎません。

なお、そのおかげで在庫は2016年末に比べかなり減少したようなので、2017年下期は新規供給が増えてくることが予想されるのですが、そこで2016年同様の強気な価格が通用するとは思えずデベロッパーや物件によって価格の強弱が出やすい時期となるのではないかと思っています。
完成在庫が減ってきたとはいえまだまだありますし、ある程度広いエリアで物件を検討できる余地のある方や資産価値を重視したい方は、出来る限り広範囲に視野を広げ数多くの物件を見比べてみると魅力ある物件に出会える可能性が高いでしょう。



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