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シティタワー八王子フレシア【制振構造×内廊下】5階54㎡4,398万円(坪単価268万円)
2017-08-08

続けて、シティタワー八王子フレシア。
設計・施工は三井住友建設で制振構造が採用されています。

サザンスカイタワーレジデンスは41階建という超高層と言っても過言ではない高さがありながら免震や制振ではなく耐震だったので、ここの制振構造に価値を感じる方も少なくないでしょう。

また、サザンスカイタワーレジデンスが外廊下設計であったのに対してこちらは内廊下設計を採用していますし(価格水準からすると簡素なデザインの内廊下なのは残念ですが…)、柱のアウトフレームを徹底した構造面にも見所のある物件です。

サザンスカイもこの物件同様に全戸ワイドスパン設計となっており、プラン的にけして悪いものではありませんでしたが、サザンスカイが分譲された2009年時点ではスミフさんは近年ほど柱のアウトフレームに力を入れておらず、この物件のきれいな柱位置は近年のスミフタワーで頻繁にみられる優秀なものとなります。
近年の他社のタワマンと比較しても上位に入る設計ですね。

エントランスホールは総戸数204戸なりの大きさこそありますが、スミフさんお得意の2層吹抜設計などにはなっておらず、価格帯及びスケールからすると少々の物足りなさがあります。ただその一方で、コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場を採用しているあたりは高額タワーらしいですし、透明感のある外観デザインも悪くない印象です。

前回のシティタワー八王子フレシア

公式ホームページ
IMG_2237[1]
お部屋は54㎡の2LDK、北向き中住戸です。北側は低層階でもモロに線路+駅という形になり、騒々しいことこの上ないですが、駅直結タワマンであればこのようなポジションはけして珍しいことではないですし、このポジションゆえに低層階でもかなりの視界抜けが得られるのは嬉しい材料でしょう。
むろん二重サッシが採用されていますし、この広さの2LDKであれば日照が悪くとも資産価値にはほとんど影響ないでしょう。

間取り的には一言で言うと理想的な形状の2LDKですね。
L字型の玄関廊下となっており、廊下はほどほどの長さながらプライバシー面への配慮は申し分ないですし、廊下側からもリビング側からも入れる2WAY設計の洋室2も潰しが効いて良いですね。

柱周り以外はスパン目一杯に開口部を施すことが出来ており中住戸ながらLDに幅のある開口部があるのも良いですし、ギリギリとは言え54㎡の2LDKでLDが10畳確保出来ているのも印象的に大きな意味があるでしょう。

収納は少々少なめで、収納を減らすことで居室畳数を増やしたタイプということにはなるでしょうが、柱が完全アウトフレーム化されているのはむろん評価できる点ですし、1.9mの奥行のあるバルコニーに面していることで畳数以上に空間的な広がりが得られるであろう点も魅力的なプランですね。

坪単価は268万円。このタイプは最上階26階でも坪単価約300万円という設定で先ほどのプランとはうって変わって単価差が小さめとなっています。むろん前建の影響の差によるところはありますが、当プランは2LDKとしては都心タワー並に面積を絞っておりグロスが嵩んでいないことからしても先ほどのプランの高層階に比べると悪くない水準になっている印象ですね。

ここ1年ほどで見るとサザンの中古は成約価格ベースで260~270万円という水準ですので、低層階とは言えこの単価ならば納得感があるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターがついていますが、水回りの天然石天板仕様などはなく、坪単価300万円を超えてくる単価帯の住戸にとっては少々の物足りなさがあるでしょうか。

管理費は385円/㎡。総戸数200戸ちょっとの小ぶりなタワマンながら、内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに各階ゴミ置場とコンシェルジュサービスも導入している物件なのでこの水準になるのも仕方なくは感じますが、都心部の高額タワマンならまだしも平均坪単価300万円を若干下回るぐらいの価格帯の物件でこの単価水準というのは結構強烈で価格以上にランニングコストの嵩みが気になる物件と言えるかもしれませんね。
ちなみに、サザンの1.5倍以上の水準です…。

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