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シティハウス四谷坂町【住友さんにしては現実的な価格設定】76㎡9,200万円台(予定)(坪単価400万円)
2017-07-30

シティハウス四谷坂町。

曙橋駅徒歩5分、市ヶ谷駅及び四谷三丁目駅徒歩10分、四ツ谷駅徒歩11分の7階建総戸数43戸のレジデンスです。

パークホームズ四谷ザ・レジデンスは早々に一抜け(完売)したようですが、津の守坂通り沿いのジオ2物件シティハウス四谷津の守坂は未だ分譲中ということで、この物件がどの程度「現実的な価格設定」になってくるのかが気になっていました。

同じスミフさんのシティハウス四谷津の守坂は40~50㎡台のみであるのに対してこちらは30~110㎡台までとかなり幅のあるプランニングとなっているので、競合する部分は少ないのですが、坂上のあちらと比べ坂下となるこちらは最寄駅も曙橋駅ということで「四谷感」が大分薄くなるという意味でも多少なりとも価格に期待したい物件です。

とは言え、市ヶ谷駅まで徒歩10分内(お隣のジオは市ヶ谷まで徒歩11分ですので、こちらの物件がギリギリ徒歩10分となるようです)というのは悪くないですし、四ツ谷駅前の再開発エリア(坂を経由しなければなりませんが…)までも徒歩10分圏内というのは少なからず魅力がありますから、スミフさんがそうそう安くすることはないのでしょうが…。

公式ホームページ
IMG_2115[1]
お部屋は75㎡の2LDK+S、南東角住戸です。上層階ということで日照だけでなく視界抜けも得られる好ポジションとなります。南方向は新宿通りに近づくにつれて標高が高くなるので、奥行のある眺望が望めるということはありませんが、南向きであれば靖国通りの影響もないに等しいですし、なかなか恵まれた条件ではないでしょうか。

ただ、間取り的には少々難しいものとなっていますね。
当物件の敷地形状は南北にわりと奥行があるので、南と北の両面に主開口部を設けた形となっているのですが、その限られた南面を1フロア4戸で分け合う形となるので、南面スパンがかなり短めです。

角住戸ということで東側開口部をそれなりに充実させることが出来ているのは良い材料ではあるのでしょうが、「南面スパンが短め=奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長くなる」ということの裏返しでもあり、廊下が長めになってしまっているのが残念ですね。

一見廊下はそこまで長くはないのですが、スミフさんの物件の頻繁にみられるLD内に実質的な廊下部分が大きく混入したタイプであり、LDは実質10畳程度となってしまっているのは非常に勿体なく感じます。

この価格帯のプランとしてはかなり柱の食い込みが目立つものとなっているのも残念で76㎡という数字なりのゆとりを感じることができるかと言うとちょっと難しい印象のあるプランです。

一方、収納は比較的充実していると思いますし、L字カウンターのオープンキッチンや大きく開け放つことのできる洋室1の引き戸なんかは評価できる点でしょう。

なお、このポジションであれば洗濯物をバルコニーに干したい方もいらっしゃると思うので、バルコニーはもう少し奥行のある大きなものと出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は予定価格で約400万円。間取りに難しさはありますが、上層階でこのお値段であれば、まずまず現実的な水準と言って良いのではないでしょうか。
ジオの2物件やパークホームズの上層階住戸は当然の如く坪単価500万円を超えていましたので、立地の差こそあれ日照・眺望的に悪くない住戸がこのお値段であればニーズはあるものと思われます。

まぁ、津の守坂通り沿いのこちらの物件よりにそれらよりも前に分譲されたグランドメゾン四谷は上層階でもこのぐらいのお値段でしたし、お隣のジオ四谷坂町はマンション価格が非常に安かった2013年に分譲されたため平均坪単価約300万円という水準でしたので、驚くような水準でこそありませんが、ここ数ヶ月の市況の悪化の影響もあり少なくとも欲張った価格設定にはなっていないようです。

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