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エクセレントシティ目白【40㎡ちょっとの2LDK】41㎡4,790万円(坪単価387万円)
2017-08-02

エクセレントシティ目白。

目白駅及び高田馬場駅徒歩7分の6階建総戸数52戸のレジデンスです。

目白駅と高田馬場駅のちょうど中間付近というポジションで線路至近ということからも分かるように両駅をほぼ最短距離で結ぶ途中に位置する物件ということになります。

山手線外側とは言え、目白ガーデンヒルズのある学習院下のT字路から線路を超えてすぐのポジションで同じ下落合アドレスでも御留山エリアのような環境的な魅力はありませんが、おとめ山公園まで徒歩3分ですし、30~40㎡台というプランニングを考えると線路至近であることはそれほど気にならず、魅力の方が大きいのではないでしょうか。

新日本建設さんは、目白御留山プロジェクトで9割方完成後の建築確認取消という苦い経験があり、この界隈の方にとってはあまり良いイメージがないかもしれませんが、新日本建設さんとしては一昨年のエクセレントシティ白金高輪に次ぐぐらいの高額(高単価)ラインの物件となりますし、ぜひとも汚名を晴らすような良い物件を造って欲しいですね。

公式ホームページ
IMG_2116[1]
お部屋は40㎡ちょっとの2LDK、北東角住戸です。東側は線路に隣接こそしていませんが、上層階住戸は視界抜けが得られる分、線路との間に遮るものがなく騒音は不可避です。
ただ、開口部は全て二重サッシが採用されているので、窓を閉めていれば何ら問題なさそうですね。
ちなみに、この上層階角住戸からは先日のスムログで取り上げた目白ガーデンヒルズが非常に良く見えますね。毎日見ても飽きない物件です(笑)。

スムログ「名作マンション訪問」目白駅+都電荒川線界隈

間取り的には40㎡をわずかに超えるぐらいの面積ながら1LDKでなく2LDKとなっていることに驚かされます。都心部のエクセレントシティシリーズは基本的に30~40㎡台のコンパクト路線となることが多いので面積自体は驚くに値しないのですが、プラン設定はこのご時世を如実に反映させたものと言え、少々やりすぎとさえ思いますね。

LDKは10畳確保出来ていますし、4畳と3畳の洋室も形は悪くなく、さらに言えば扉も引き戸なので有効畳数はそこそこと言えなくもないのですが、洋室の開口部は掃き出し窓でなく内側に開くタイプなので窓際に家具を配置するのは得策ではないですし、40㎡ちょっとの2LDKゆえの苦しさを感じずにはいられません。

玄関廊下はコンパクトに出来ているため、収納はまずまず確保出来ていますし、浴室も1216でなく1317を確保しているあたりは評価して良いとは思いますが、あくまで洋室2の引き戸を開いた状態で使う1LDKプランが基本で、2LDKはオマケ的な位置づけと考えるのが適切でしょうか。

引き戸を開くと違和感なく1LDKとして使えますし、40㎡ちょっとの1LDKとしてはLDKが13畳と大き目という点も魅力的ですね。

坪単価は387万円。線路の影響が少なくなる代わりに視界が芳しくない低層階は坪単価340万円台なので、線路の影響を考えると上層階のこの水準はお得感があるとは言えないのですが、効率性の高いプランニングになっているのは確かなので実質坪単価はこれよりも少し控えめと見積もることは間違いではないでしょう。

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