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エクセレントシティ目白【こちらも極限のコンパクト】2階30㎡3,390万円(坪単価370万円)
2017-08-02

続けて、エクセレントシティ目白。

設計・施工はむろん新日本建設です。
総戸数的には52戸という数字にはなりますが、全戸30~40㎡台ということでファミリータイプ中心の物件に換算すると総戸数20~30戸程度の物件ですので、小ぶりな類の物件と言って良いでしょう。

ただ、敷地面積約870㎡に対し、建築面積は約485㎡と6階建のわりには空地率が高めに出来ており(1階住戸の専用庭部分の影響が大きいとは思いますが)、北側道路からしっかりセットバックした位置に設計されたエントランス周りの設えはコンパクトプラン中心の物件にしては見映えがするものとなっていますね。

駐車場がそもそも1台分しかない物件ですし、当然の如く車寄せなどは存在しませんが、このスケールの物件であればそのようになるのも当たり前で、植栽豊かなゆとりあるエントランス周りの設計は「物件スケール以上のもの」と言う評価が出来るでしょう。

前回のエクセレントシティ目白

公式ホームページ
IMG_2117[1]
お部屋は30㎡の1LDK、東向き中住戸です。低層階で視界抜けが得にくい分、線路の影響もそこまでではなさそうです。
1階住戸には前述のように専用庭が用意されていることからも分かるように敷地端まではそこそこ距離が確保されているので、前建の圧迫感もありません。

間取り的にはコンパクトプラン中心の物件内でも最も小さなものでギリギリ30㎡に乗せたものとなります。

先ほどの40㎡ちょっとの「2LDK」のような驚きこそありませんが、こちらもやはりかなり面積を絞ったものと言え、1LDKとしては最低ラインの面積となります。
この面積ですのでLDKは8.1畳しか確保出来ておらず、デベによっては「1DK表記」にするレベルではないでしょうか。

この面積であれば浴室が1216となるのは当然でしょうし、収納がそこそこ確保出来ているのは悪くないと思うのですが、投資家需要も想定しているとはいえ、基本は実需向けを意識した物件なのですからもう少し面積を確保すべきだったのかなと。

坪単価は370万円。低層階でもこの単価水準となっており、面積を極限まで絞った感のある単価設定となっています。
採算的にこの単価を目指す必要があったため、このような超コンパクトなプランを設定してきているのだと思いますが、この単価なら35㎡でも4,000万円未満で分譲出来ますし、もう少し広めのものが望ましかった印象がありますね。
1LDKが35㎡前後で、2LDKが40㎡ちょっとというわけにはいかないので(そのようにしてしまうと価格設定(単価設定)が難しくなりますね)、その場合には2LDKも数㎡大きくする必要があるとは思いますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回り天板も天然ではなく人造タイプになりますが、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、そしてエクセレントウォーターシステム(家中の水が浄水となる)はついています。コンパクト物件ということもあり高級感のある設備仕様がないのは仕方ないと思いますが、食洗機はあって欲しかったですね。

管理費は364円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでのこの水準は割高感があります。スケールに欠ける物件ですのである程度高くなるのは仕方ないところではあるのですが、それを加味しても少し高く感じますね。

ロイヤルシーズン赤坂【軽く1,000万円を超えるとは…】5階134㎡49,880万円(坪単価1,232万円) | topページへ戻る | エクセレントシティ目白【40㎡ちょっとの2LDK】41㎡4,790万円(坪単価387万円)

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