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ファインスクェア海老名【目の前はららぽーと×管理費安】3階50㎡3,238万円(坪単価216万円)
2017-08-01

続けて、ファインスクェア海老名。

設計は三栄建築設計事務所、施工は西野建設です。西野建設はサンクレイドルシリーズやプロスタイルシリーズなどの実績が目立つゼネコンですね。

スケール感のある物件ではありませんので、デザイン面に特筆すべき点は見当たりませんが、ガラス手摺を全体に施したことで透明感の高いものとなっていますし、開放感のある二方角地のポジションに適した設計と出来ている印象を受けます。

目の前がららぽーとっていいよねぇ…。

前回のファインスクェア海老名

公式ホームページ
IMG_2196[1]
お部屋は50㎡弱の2LDK、北東角住戸です。物件内では唯一のノン南向きプランで日照は芳しくないものの、いずれの方向も接道しており、開放感は高いポジションとなります。

間取り的には南向きでないことを考慮したと思われ、3LDK(2LDK+S)でなく2LDKとなっている点に驚きはないのですが、50㎡に満たない面積設定は少々意外でしたね。

ギリギリ50㎡に乗せた程度では結局住宅ローン控除の適用要件は満たしませんので(登記面積で50㎡必要なので壁芯面積だと53㎡ぐらいないとダメ)、50㎡に満たないからと言って明らかに劣っている点があるということはないのですが、エリア的なものを考えると住宅ローン控除適用要件を満たさないプランニングとなっているのは疑問でしかないでしょう。

2LDK+S(実質3LDK)で57㎡という狭小を極めたプランニングがなされている物件なので、2LDKとして53㎡を設計してしまうとそのプランとの価格差(及び面積差)が小さくなりすぎるという問題も出てくるとは思いますが、57㎡は南向きでこちらとは条件面に差があるので「それなりの単価差」を設けさえすればグロスでもそれなりの差を設けることが出来るはずなんですよね。

ただ、この物件の場合、同階のこの北西角約50㎡と南向き中住戸約57㎡の単価はほぼ変わらない設定となっており、この北西角を面積を絞った分高く売ろうとしている感がありありなので、このような違和感の残る面積設定になっているのも分かる気がしますね…。

53㎡とし住宅ローン控除の要件を満たすことができれば、200万円高いお値段設定としても購入者側は実質的にほぼ同じ負担で広い住戸が買えることになるはずでこういった施策は誰も得しないと思うんですけど…。

まぁ、当物件は1フロア4戸で「63+61+57+50」という構成なので、11階建の1フロア4戸で容積率Maxを前提とするのであれば、50⇒53とすると、その分他のプランの面積を小さくしないといけなくなるので、それはそれで悩ましい状況にはなると思いますけれどもね…。

さて、間取りに戻りましょう(笑)。

やはり柱の食い込みは気になりますが、センターイン的な玄関位置が魅力的で廊下が短いながらも洋室2室及び洗面所がノンリビングインとなっているのはなかなか珍しいですね。
近年はひと昔前ほどリビングインへの抵抗が少なくなってきていると感じますし、こういった狭小プランにおいてはリビングインが当たり前と言っても過言ではありませんので、このように出来ているケースはかなり稀なのです。

また、キッチン位置が特徴的なプランでオープンキッチンながら玄関からの動線上にキッチンがないので来客にキッチンが見えにくくなっているのは1つの長所と言えるでしょうか。
なお、キッチンからバルコニーに出られる設計も魅力の1つです。

坪単価は216万円。日中はあまり家にいないことが想定される2LDKプランとは言え、共用部や眺望に魅力のあるタワマンなどではありませんので、日照が芳しくないことを考えるとさらなる値ごろ感が欲しかったですね。

ららぽーとの反対側にはなりますが、同じぐらいの駅距離に2015年に分譲されたグレーシア海老名は平均坪単価約200万円だったわけで、面積を極限まで絞っただけのことはある強めの単価設定という印象です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、トイレ手洗器はついており、単価帯からすると違和感のないものです。

管理費は112円/㎡。やすっ…。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのはもちろんですが、スケールメリットの得られる物件ではありませんし、管理形態も「巡回」でなく「通勤」ですのでこれほど安くできているのはなかなか凄いですね。
今年紹介した物件の中では最も安いかな???

海老名ということで都心近郊よりも人件費がある程度安く出来るのかもしれませんがそれだけでこの水準に出来るとは思えません。
この水準で適切な管理を行っていけるのであれば大きな魅力と言えるでしょう。
海老名ザ・レジデンスもディスポーザー付にしては安い方でしたし、分譲価格は上昇してきていても管理費は「昔のまま感」が残っている感じかな。
※都心部の物件は分譲価格の上昇に伴い、購入者の支払能力が上昇しているのをいいことに管理費(大半は、管理会社への業務委託料の支払いとなる)も高騰している側面が少なからずあると思っています。

駐車場は全15台で機械式となります。

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