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グローベル高円寺ザ・プレミアム【利便性と環境が両立する絶妙なポジション】7階41㎡4,758万円(坪単価386万円)
2017-08-25

グローベルザ・高円寺プレミアム。

高円寺駅徒歩5分、新高円寺駅徒歩9分の11階建総戸数43戸(地権者住戸12戸含む)のレジデンスです。

高円寺と新高円寺駅の間に位置し、駅前の商店街至近というポジションながら南側は桃園川緑道というかなり恵まれたポジションに誕生する物件です。

物件の敷地自体は商業地域ですが、桃園川緑道の向かいは第一種中高層住居専用地域なので戸建を中心とした落ち着いた住宅街となっていますし、南向き住戸は特に魅力的でしょうね。

設計はエフ・アイ・オウアソシエイツ、施工は新日本建設です。

デザインに関しては、20~40㎡台の総戸数43戸となる物件でスケール感があるとは言えないので特筆すべき部分は見当たりませんが、エントランス周りは価格帯なりの高級感を意識しているように思いますし、内廊下設計となっている点も魅力の1つでしょう。

公式ホームページ
IMG_2123[1]
お部屋は40㎡超の1LDK、南東角住戸です。東側は隣接建物があるので視界抜けは得られませんが、南側は前述のように桃園川緑道であり、その向かいも低層住宅街となるので日照・眺望良好なポジションとなります。

間取り的には良好なポジションのわりには大分コンパクトな印象があります。
敷地面積約300㎡の小規模物件ということもあり、ファミリータイプ中心のプランニングとすることは難しかったのでしょうが、このポジションの南向き住戸はファミリーにとってはより魅力的と言えるぐらい恵まれていると思うので、南側だけでももう少し大きな面積帯のプランニングとなっていても良かったかもしれませんね。

玄関位置との関係上、LDが二面採光(角位置)となっていないのは少し残念ですが、小規模物件にしては柱がアウトフレーム化されている方ですし、居室形状は申し分ありません。

また、北東側には吹抜を設けており、洗面所に開口部を設けることが出来ているのも素晴らしいですね。

採光が取れるような大きさの開口部ではありませんが、通風面では絶大な効果があるでしょう。
浴室にも開口部を設けることが出来たプランで、内廊下物件ながら非常に風通しの良いものとなっているのは大きな魅力ではないでしょうか。

南側開口部が連窓サッシになっていないのは少し残念ですが、そこそこ奥行のあるバルコニーに面していますし、方立ての小さいベッドルームの引き戸を開け放つとかなり大きな空間として使えるのも好材料です。

坪単価は386万円。恵まれた立地、物件内で恵まれたポジションゆえの単価設定という印象です。大手デベ物件のようなブランド力やスケール感のある物件ではないことを考えると強気な印象はありますが、このご時世にこのポジションであればこのような単価設定になるのも分かる気がします。
もちろん専有面積が小さいゆえに単価を高めに出来ているというのもあるでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないとしても、水回りの天板が天然石仕様でないのは残念ですし、食洗器さえついていないのはこの単価帯の物件としていかがなものか…という感じですね。
トイレ手洗器がついているのはせめてもの救いと言えるでしょうか。

管理費は418円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計ですし、スケールに欠ける物件ということもあり、かなり高めの水準となっています。
20㎡台ならまだしもこのぐらいの大きさのお部屋ともなると100円/㎡違うと月の支払いは結構違ってきますので、注意が必要でしょう。
ちなみに当物件は修繕積立金が150円/㎡と当初からかなり高めに設定されており、当初のランニングコストがかなり嵩みます。
「売ってしまえば終わり的なスタンス」とは対極と言える設定で、むしろ良いことではあると思うのですが、10年程度での住み替え(売却)を考えている方などにとっては微妙かもしれませんね。

駐車場は来客用が2台あるのみですが、2台が2台とも来客用というのは非常に珍しいですね。この規模の物件で2台も必要?と思いますが、地権者さんの意向が関係しているのでしょうか。

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