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プラウド神楽坂マークス【柱があるがゆえのマルチスペース???】4階75㎡9,199万円(坪単価404万円)
2017-07-28

プラウド神楽坂マークス。

牛込神楽坂駅徒歩3分、神楽坂駅徒歩6分、飯田橋駅徒歩13分(東京メトロ及び都営線。JR線は徒歩14分)の13階建総戸数41戸(うち非分譲3戸含む)のレジデンスです。

牛込中央通りをグランスイート神楽坂ピアースから南に進み、牛込北町の交差点の手前に誕生する物件です。
地図上は牛込神楽坂駅のA1口までは3分もなさそうに感じる駅近ポジションで(グランスイートが4分ですからね)、利便性はかなりのものでしょう。

ただ、この界隈では標高の低いポジション(敷地は傾斜の途中)となりますし、牛込神楽坂駅の南に位置する中町・南町・払方町などの駅近ながら閑静な住宅街となった第一種中高層住居専用地域とは異なり、こちらの敷地は中央通り沿いの近隣商業地域(商業地域及び第一種住居地域含む)なので、静かな環境とは言えません。

ちなみにアドレスは横寺町となりますね。横寺町ってかなり不整形な形をしていてこの中央通りの西側まで伸びているのですね。知らなかったわー。

公式ホームページ
IMG_2121[1]
お部屋は75㎡の2LDK+DEN+MS、南西角住戸です。南は大久保通沿いに14階建のサントコア神楽坂があるので、視界は芳しいものではありません。ただ、西側は戸建などの低層建物となっているので4階でも視界は悪くありませんし、日照もそこそこ得ることが出来るでしょう。

ちなみに、中央通りから内に入った敷地西側は第一種住居地域となり、日影規制などとの関係上高さを出せないので最も高い部分でも5階となりますね。

間取り的にはDENとマルチスペースがあるものでとっても個性的ですね。高さを出せる中央通り沿いは13階建ですが、その中央通り側も11~13階部分が凸となっているなど、かなり複雑な設計が採用された物件で、それに伴い間取りもなかなかカタストロフィな感じとなっております。

世界が終わるまではぁ~~

そんなこんなでかなり面白い間取りが多い物件ですのでどれをご紹介しようかかなり迷ったのですが、中でもこのタイプは特殊で興味深いですね。

このマルチスペースって完全に柱の影響で誕生してるのではないかと…。
マルチスペース部分を洋室1の一部としてしまうと洋室1の真ん中付近に柱が食い込むことになり、とってもおかしなことになってしまうから2つに分けただけかね???

マルチスペース側に収納が施されているので、マルチスペースというかちょっとした衣装部屋みたいな感じにしても面白いのかもしれませんが、壁部分が少ないので大きな姿見などを置くのには適していませんし、「後付け的」に作った空間というイメージが強いですね。

当然ながら柱と柱を結ぶ直線上の天井部には梁が存在しているので、いわゆるギロチン天井が生じていますし、少々無理し過ぎかなと…。

このポジションは南面条件及び日照条件に難があるので、南側に奥行のあるバルコニーを設計するメリットが少なく、「柱の外側(南側)」にまで居室を配置したことでこのような不可解な柱位置となったのだと思いますが、同じように柱が食い込むにしても一般的な窓際(最南部)の食い込みにして欲しかったなと思わずにはいられません。

一方、コーナー部分を雁行設計としたことでLDや洋室2周りの設計は悪くないですね。
このような玄関位置となるプランだとLDをコーナー部分に持ってくると廊下がかなり長くなってしまうのですが、このプランはLDをコーナー部分としていないながらも雁行設計とすることでコーナーサッシを施すことが出来ていますし、雁行設計付近で柱の食い込みを回避しているのは評価できる点でしょう。
(まぁ、洋室1がこれでLDや洋室2にも食い込んでいたら目も当てられませんからね…。)

なお、クランクイン、かつ、下足スペースにゆとりのある玄関周りも好印象ですが、一方で洋室2の引き戸はもっときれいに開け放てるタイプとなっていると良かったでしょうね。

坪単価は404万円。昨今の市況の悪化に伴いグランスイート神楽坂ピアースよりも幾分かは目に優しい水準となっている印象です。グランスイート神楽坂ピアースは2015年初めに分譲開始されており、相場の頂点よりも手前でしたので、それと比べ控えめな水準ということを意外に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、グランスイートは当時の相場下においてかなり強気なお値段設定となっていた印象で実質的には頂点付近のお値段設定だったので、この物件の価格がこのような水準になることに驚きはありません。

前述のように用途地域の関係上、上層階住戸の比率が小さくなっている物件で10階付近になると坪単価500万円前後、1戸だけある最上階特殊プランは坪単価約600万円と上層階プレミアムは結構大きく、平均するとグランスイート(約430万円)と同じぐらいの水準になりそうですね。

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