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プラウド神楽坂マークス【プラウドにしちゃ共用部が地味???】7階51㎡5,899万円(坪単価382万円)
2017-07-28

続けて、プラウド神楽坂マークス。

設計はフォルム建築計画研究所、施工は西武建設、そしてデザイン監修は西山建築デザイン事務所です。

西山建築デザイン事務所はプラウドタワー千代田富士見レジデンスプラウド千代田淡路町などプラウドの高額ラインでの実績が豊富な会社さんで、当物件も神楽坂エリアの高額物件ということでデザイン性の高い大庇をエントランスに設えるなど、それなりの見所のあるものとなっています。

ただ、13階建で総戸数41戸というスケールはけして大きなものではなく、敷地面積が約770㎡とけして大きくないことから、プラウドでこそと感じるような豊かな植栽は存在しておりませんし、この価格帯の物件にしては共用部周りが地味な印象も拭えません。

角住戸率の高いフロアプランで共用廊下側に開口部を造る必要がないので、共用廊下を無理なく内廊下と出来ている点は1つの魅力ではあるのでしょうが(直近のグランスイートは内廊下ではありませんでしたので…)、もう少し差別化を意識して欲しかったという思いがありますね。

前回のプラウド神楽坂マークス

公式ホームページ
IMG_2119[1]
お部屋は51㎡の1LDK、東向き中住戸です。牛込中央通り側を向いたお部屋で、神楽坂フラッツの影響こそあるものの中層階からの眺めは悪くないでしょう。

間取り的にはかなりウナギ的ですね…(ちなみに今年の土用の丑の日は8月6日(日)です。8月6日は全国でウナギな間取りが一斉に分譲される…わけないね)。

おふざけはこの程度にして、真面目な話、結構細長い奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランで少々苦しさを感じずにはいられないですね。

奥行があるわりには廊下が短な方ですし、LDも細長い分、家具はそこそこ配置しやすいとは思うのですが、柱と梁がやっぱりねぇ…。

純粋な柱の食い込みだけならまだ許せる範囲内ではあると思うのですが、柱周りのパイプスペースが…。

ウォークインクローゼットの北側とか納戸の東側とか、大き過ぎません???

また、北東頂点部にかけて斜めとなったフロアプランとなっているため、柱がイレギュラーな位置・形状となっており、それに伴った下がり天(梁)も問題ですね。

LD及び洋室の窓際には梁(下がり天)が大きく出ていることが影響し、引き戸を窓際近くまで設置することが出来なかったようです。

連窓サッシにこそなってはいますが、この方立てだと一体感は皆無で連窓サッシの開放感も得づらいでしょうね。

50㎡超の1LDKということで専有面積的に結構珍しいタイプで面積がある分、収納を充実させることが出来ているのは好材料かとは思いますが、登記面積では50㎡に満たず住宅ローン控除は適用出来ませんし、中途半端さを感じてしまいますね。
「奥行的」にこのぐらいの面積を確保する必要があったのではないかと思いますが…。

坪単価は382万円。視界条件の悪くない中層階でこの単価ならば数字上は悪くないでしょう。
間取り面を考慮するとちっともお買い得ではありませんが、難のある間取りが概ね価格に反映されたと言えるのではないでしょうか。

この単価の54~55㎡の2LDKがあったら結構魅力的だったはずで、中途半端な面積の1LDKゆえに単価が安くなっている側面もあると思います。もっと優れたバランスの良いプランを実現し5%高い販売単価を目指した方が良いのでは???と感じてしまう物件です。

設備仕様面は少戸数ながらしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコン(一部住戸は洋室まで)と、単価を意識したものとなっています。

管理費は362円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の小さめのスケールの物件ですので、まずまずの水準と言って良いのではないでしょうか。
この水準で内廊下に冷暖房機能が搭載されているようであれば素晴らしいですね。

駐車場は全9台で身障者用1台(平置)を除き機械式となります。

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