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ドレッセワイズたまプラーザ【価格に似合わない地味過ぎるプラン】7階88㎡12,670万円(坪単価476万円)
2017-08-05

ドレッセワイズたまプラーザ。

たまプラーザ駅徒歩4分の10階建総戸数278戸のレジデンスです。
ドレッセと名付けられていることからも分かるように東急電鉄主導の物件ではありますが、売主には三菱商事、三菱地所レジ、大林新星和不動産も名を連ねた10,000㎡近い日本生命跡地の大規模開発ということでたまプラーザ界隈ではかなり前から注目を集めていた物件となります。

敷地形状及び大規模物件ゆえに田の字プラン中心であることは当初から容易に予想できたことですし、価格帯のわりに高級感が今一つなデザイン面も想像していた通りで良い意味での裏切りに出会うことが出来なかったというのが正直なところではあるのですが、とにもかくにも東急百貨店の向かいという恵まれた立地とスケールだけでエリアNo.1の地位(ポジション)は確定的なので、それ以上の「+α」を追求する必要性は微塵もなかった、そういうことになるでしょう。
この物件のこのパフォーマンスは初めから「必然」のものだったのです。

ディアナやジオの分譲開始後には「この物件を待つべきかどうか…」と言ったようなご相談も複数いただきましたが、その際に申し上げた通りの意外性を微塵も感じない価格帯及びパフォーマンスの物件になったなと…。

ただ、今さら言うまでもありませんが、立地は本当に魅力的ですね。
ドレッセたまプラーザやドレッセたまプラーザテラスなどこの物件よりも駅に近い物件もありはしますが、スケールでは比べものにならず、高級感はそこまでではないにしろ共用施設を充実させることのできた総戸数278戸というスケールは資産価値を維持する上でも大きな意味があるでしょう。

当物件に至近となる部分には屋根こそありませんが、当物件の敷地西側までブリッジが届いているので、たまプラーザテラスや東急百貨店を経由する形でB・C棟でも平坦な道程でのアクセスが可能ですし、最高に恵まれた駅徒歩4分と言えるでしょう。

ちなみに当物件は会員優先分譲を第1期に先駆けて行っており、駅側のコートAの88戸は既に完売しています。

公式ホームページ
IMG_2124[1]
お部屋はコートCの88㎡の4LDK、南東角住戸です。駅側からA・B・CとなっているのでこのコートCは最も駅から遠いポジションにはなるのですが、南傾斜のポジションなので、最も標高的に高い位置に存在していますし、前述のように敷地中ほどまでブリッジ経由でアクセスが可能となっているので、高低差はほとんど感じずに済むのも好材料でしょう。
(※この点から、B・C棟とA棟の差は大きくないと個人的には思います。)
ちなみに、駐車場はコートCのさらに北側にあるので、車でのお出かけが多い方はコートCが最も魅力ありそうですね。

南側正面方向はコートBの影響がありますが、南傾斜の地ですので、上層階住戸であれば影響は小さく、日照だけでなく南東~東方向にかけての眺望にも魅力あるポジションとなります。

ただ、間取り的には、想像通り、いや、想像していた以上に地味なものとなっているのが残念ですね。

中住戸はどうせ田の字ベースのオンパレードだと思っていたので予想と大きな隔たりはないのですが、角住戸はかなりのプレミアムが乗っかったお値段となるのが必至でしたし、多少なりともトキメキを感じることが出来るものとなるのかと思っていました…。甘かった…。

中ほどの両サイドに食い込んだ柱がいただけないなど、効率性という観点でも疑問が残りますが(詳細は次の記事で)、それ以上に角住戸(億ション)にも安易な田の字ベースのプランを採用し、東側開口部が限定的という華のないものとなっている点に最もガッカリさせられますね。

南側もスパンのわりに開口部幅が今一つですし、この地にマンションが誕生することが明らかになった時点から首を長くして楽しみにしていた方々の中にはこの間取りにかなり落胆してしまった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

都心部の物件とは異なりこの界隈の物件は田の字ベースが基本ではあるので、ある種の諦めもあるかとは思うのですが、直近のジオ美しが丘二丁目ヒルズディアナコート美しが丘がかなり間取り面で見所ある物件だっただけに余計にショックなところかなと。

坪単価は476万円。上層階の南東角住戸ということでとっても強烈です。低層階中住戸は坪単価330万円ほどからという設定でそれなりのスケールのある物件らしく物件内の単価差が大きい価格設定は予想通りではあるのですが、このような大きな「プレミアム(上層階×角住戸)」が価格に乗せられた角住戸がこれほど地味なプランになるのは完全に予想外でした。
ここまでのプレミアムを乗せるのであればそれ相応のもっと魅力あるプランが見たかった…。

この敷地面積及び敷地形状であればもっとバリエーション豊かなプランニングもやろうと思えば十分に出来たはずで、角住戸など一部の住戸の設計に工夫を施す程度であれば(中住戸率の高い物件になるのは避けられず、中住戸にノン田の字プランを設計するのはコスト的にも敷地形状的にも困難)コスト面でそこまで大きな差が生じることはないと思うんだけど…。



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