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オープンレジデンシア御茶ノ水【せっかくのスパンを活かせない柱と開口部】4階54㎡6,588万円(坪単価402万円)
2017-08-04

オープンレジデンシア御茶ノ水。

御茶ノ水駅、新御茶ノ水駅及び末広町駅徒歩6分、秋葉原駅徒歩12分の12階建総戸数20戸(他店舗事務所等1戸)のレジデンスです。
路線が被るため表記していないようですが、これらの駅の他にも湯島駅、上野広小路駅なども徒歩10分圏内となりそうなポジションですね。

蔵前橋通り、かつ、清水坂下の交差点に面したポジションでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、この界隈の物件の中ではかなり御茶ノ水駅に近いポジションにあり、利便性の高さはかなりのものでしょう。

湯島駅と本郷三丁目駅の間においては同じオープンレジデンシアの本郷三丁目も含めここ1~2年の間にマンション供給が立て続けに行われておりますので希少性と言った類のものは微塵も感じられないのですが、御茶ノ水駅に加え神田明神も近いというのは珍しいっちゃ珍しいですね。

設計はクオリティ、施工は新三平建設です。

1フロア2戸というオプレジシリーズの中でも小規模な部類に入る物件ですし、1~2階部分には店舗が入るため、エントランスは階段を上がった2階部分と言う少々珍しい設計になっています。
いわゆる下駄履きマンションという形にはなりますが、その店舗及びマンションエントランスのある1~2階部分は質感の高いシックな設えの外壁が採用されていますし、それに加えレジデンス部分の外壁にも垂直のラインを強調したタイル使いがなされている点は評価できる点ではないでしょうか。

質感などと言うのは完成後の実物を見てみないと分からない部分もありますが、イメージCGからうかがえるデザインは洗練されており、この規模の物件としてはかなり存在感のあるものとなりそうです。

公式ホームページ
IMG_2129[1]
お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。南は蔵前橋通り、西は清水坂となるポジションで大通り沿い、かつ、交差点に面したポジションということで道路の向かいには高さのあるビルなどが立ち並びますが、蔵前橋通り沿いゆえに南側前建までの距離は十分に確保されており、日照良好なポジションとなります。

間取り的には「全戸南向き×全戸角住戸」となった物件の中で最も専有面積の大きなものとなります。
オプレジシリーズは、「東京に家を持とう」というコンセプトの下で都心部に小さめながらも3LDKを供給することが多いですが(物件自体は小規模となるが、1LDKや2LDKばかりの構成とはせずに60㎡台の3LDKを入れるのが基本)、この物件は土地柄的なものもあるのか1LDK(30~40㎡台)と2LDKのみとしたようですね。

前述のオープンレジデンシア本郷三丁目は基本通り60㎡台の3LDKが用意されていたことを考えると余計に3LDKに拘る必要はないでしょうし、この地ならこのようなプランニングが適切なのでしょう。まぁ、本郷三丁目の方も3LDKが少なかったようにマンション価格の高騰で狭小とは言えそれなりにグロス価格が嵩む3LDKの販売が流石につらくなってきているのかな???という気がしなくもないですが…。

さて、肝心の間取りですが、1フロア2戸の全戸角住戸物件だけあって南面スパンは魅力的ですね。
都心部の2LDKで全室が南面に面したプランというのはなんだかんだ少ないです。

ただ、スパンのわりに開口部幅が小さいのはやはり残念ですし、隣戸側も含め南面にしっかりとバルコニーが設計されているにも関わらず、柱が微塵もアウトフレーム化されていないのはオプレジならではで非常にチープな造りと言わざるを得ないでしょうね。

北側の柱も微塵もアウトフレーム化されていませんし、50㎡台中盤ほどの面積でここまで柱が食い込んでしまうと、そうでないプランと比べ実質的な面積(登記面積)はかなり小さくなってしまうことでしょう。

玄関位置は良好で玄関廊下を上手に纏めている点(プライバシー面への配慮も申し分ない)は評価できると思うのですが、居室形状にもかなり難がありますし、もう少し柱への配慮が欲しかったですね。価格帯的にも立派な物件なのですから…。

また、洋室2の引き戸は方立てがやたらと大きい点も残念です。
このような中途半端な引き戸にするぐらいなら、リビングインとせずに廊下からの動線とした方が良かったような印象さえありますね。

坪単価は402万円。低層階でこの水準ですので、オープンレジデンシア本郷三丁目と同じか少し高いぐらいの水準と言えます。近年のこの界隈の物件の平均坪単価はおおよそ400万円前後となっておりますので、エリア内でも「上の方」という水準になるでしょうか。

プラン的にも物件属性的にも南向き(日照)であることは大して強みとはならないでしょうし、その南側が蔵前橋通りで騒がしい環境であることを考えると強気な価格設定と感じます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、キッチンバックカウンター、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものとなっています。

管理費は350円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではありますが、30~50㎡台のみの総戸数20戸というかなりの小規模物件ゆえに高めの水準となってしまっています。
駐車場は当然のごとく1台もありませんが、この立地この属性の物件ならば大きな問題はなさそうです。

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